Das Grundbuch – Was steht drin und welche Kosten entstehen

20. Juli 2017 | René Lindelaub

Ein Eintrag im Grundbuch ist eine der Voraussetzungen, die erfüllt werden muss, um Eigentümer einer Immobilie in Deutschland zu werden. Auch darüber hinaus lohnt es sich, das Grundbuchblatt der Immobilie einmal näher zu betrachten. Denn es gibt nicht nur Auskunft über vorherige Besitzverhältnisse und Gemeinderechte, auch Grundpfandrechte sowie weitere Lasten und Beschränkungen werden hier eingetragen.

Neben dem notariell beurkundeten Kaufvertrag ist der Grundbucheintrag in Deutschland verpflichtend, um Immobilieneigentümer zu werden. Das klingt auf den ersten Blick nach einem erheblichen bürokratischen Aufwand, erfüllt in Wahrheit einen einfachen Zweck: durch den Eintrag im Grundbuch werden Eigentumsverhältnisse klar geregelt. Was im Grundbuch steht, gilt.

Alles übers GrundbuchWas ist das Grundbuch?

Vorläufer des Grundbuchs sind bereits aus der Antike bekannt, bereits damals wurden Aufzeichnungen über Grundstücksrechte, Erwerbungen und andere Rechtsakte in sogenannten Katastern festgehalten. In der heutigen Zeit wird das Grundbuch auf der ganzen Welt von behördlichen Einrichtungen geführt, in Deutschland ist dies das Grundbuchamt.
In diesem öffentlich geführten Register sind sämtliche Grundstücke exakt nach Lage und Größe verzeichnet, die innerhalb des Einzugsgebietes der Behörde liegen. In größeren Städten ist es daher nicht unüblich, dass mehrere Grundbuchämter existieren. Das Amt führt für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt, welches alle relevanten Informationen enthält.

Die Abteilungen des Grundbuchs

Das Grundbuchblatt enthält ein Register mit Größe und Lage des Grundstücks, die Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichts und ein Verzeichnis der grundstücksgleichen Rechte. Darunter fallen beispielsweise das Erbbaurecht sowie Wohnungs- und Teileigentum. An dieses Register schließen sich drei Abteilungen an:

  • Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse. Der Eigentümer des Grundstücks ebenso wie das Datum und der Grund des Eigentumsübergangs (Erbe, Erwerb, Schenkung) werden hier festgehalten. Alternativ zum Eigentümer kann auch der Erbbauberechtigte genannt sein.
  • Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen. Dieser Abteilung sollte vor dem Kauf eines Grundstücks Aufmerksamkeit geschenkt werden, da hier unter anderem Wegerechte festgehalten werden. Diese gehören zu den Grunddienstbarkeiten, weiterhin werden persönliche Dienstbarkeiten, die Auflassungsvormerkung oder Wohn- oder Vorkaufsrechtehier eingetragen.
  • Abteilung 3: Grundpfandrechte. Hierzu gehören unter anderem Grundschulden, Hypotheken,  seltener auch Rentenschulden. Banken nutzen Grundpfandrechte zur Kreditabsicherung, als Kreditgeber gewinnen sie dadurch zusätzliche Rechte gegenüber dem Gläubiger. Bei Nichtzahlung der Darlehensraten kann beispielsweise ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet werden.

Kaufvertrag und Grundbuchübertrag nur mit Notar

Ein Kaufvertrag ist nur rechtswirksam, wenn er durch einen Notar beurkundet wurde. Seine Aufgabe ist es ebenfalls, die Eintragung ins Grundbuch vorzunehmen. Denn nicht jeder kann nach Belieben Einsicht in das Grundbuch erlangen, auch wenn dieses öffentlich geführt ist. Hierzu muss ein berechtigtes Interesse vorliegen, welches beispielsweise mit dem Kauf eines Grundstückes oder Hauses einhergeht. Gerichte und Notare gehören ebenfalls zu den Institutionen mit berechtigtem Interesse.

Der Notar benötigt zusätzlich einen Kapitalnachweis des Finanzinstituts des Immobilienkäufers, wenn der Kauf ausschließlich eigenfinanziert wird. Alternativ benötigt er eine Finanzierungsbestätigung der Bank.

Die Aufgaben des Notars beim Grundbucheintrag

Nachdem der Vertrag beim Notar unterschrieben wurde, wird dieser zunächst eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen lassen. Dadurch wird verhindert, dass die Immobilie anderweitig verkauft werden kann, es handelt sich dabei also eine Form der Reservierung. Dies ist insofern notwendig, als dass bis zur endgültigen Eintragung beim Grundbuchamt noch mehrere Wochen vergehen können.

Zu den Aufgaben des Notars gehören weiterhin die Eintragung einer neuen Grundschuld, falls der Kauf über eine Bank finanziert wurde, sowie die Löschung der Grundschulden des Vorbesitzers. Nach der Mitteilung des Notars an das zuständige Finanzamt, dass eine Immobilie den Besitzer gewechselt hat, fordert dieses die Grunderwerbssteuer vom Käufer. Ist sie beglichen, erhält der Notar wiederum eine Unbedenklichkeitserklärung. Ohne diese könnte er beim Grundbuchamt keine neue Eintragung veranlassen.

Erst wenn diese Hürden bewältigt sind, der Käufer zusätzlich den fälligen Kaufpreis bezahlt hat und die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen wurde, ist er auch rechtskräftiger Eigentümer der Immobilie.

Die Kosten des Grundbucheintrags

Jeder Immobilienkauf ist mit Nebenkosten verbunden, egal ob Schnäppchenwohnung oder Luxushaus. Hierzu zählen unter anderem auch die Kosten für einen Grundbucheintrag, die im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt sind. Dabei wird zwischen Notarkosten und Grundbuchkosten unterschiedenen, beide hängen mit der Höhe des Kaufpreises zusammen. In der Regel müssen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises als Kosten des Grundbucheintrags veranschlagt werden.

Die Notarkosten entstehen sowohl durch die Arbeitszeit des Notars als auch durch die Betreuung, die Beglaubigung des Kaufvertrags und die Beglaubigung der Unterschriften. Weitere Notarkosten entstehen, wenn dieser die Grundschuld einige Jahre nach dem Kauf wieder aus dem Grundbuch löschen muss. Hier muss der Immobilienbesitzer mit Kosten in Höhe von 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld rechnen. Zusätzlich fallen Kosten für die Auflassungsvormerkung, die Eintragung des neuen Eigentümers und den Grundschuldeintrag an. Diese zählen zu den Grundbuchkosten.

Diese Sicherheiten bietet das Grundbuch

Wie bereits eingangs angemerkt, bietet der Eintrag ins Grundbuch dem Immobilienkäufer in erster Linie eines: Sicherheit. Denn dadurch sind Eigentumsverhältnisse klar geregelt, wodurch sich Streitfragen meist schnell klären lassen. Der umgekehrte Fall tritt häufig in Ländern ein, in denen der Immobilienverkauf nicht schriftlich oder ohne Notar durchgeführt wird. Daher sollte auch der zusätzliche bürokratische Aufwand, der mit dem Grundbucheintrag einhergeht, hinnehmbar sein. Auch begründet durch die Tatsache, dass ohnehin der Notar für die meisten Aufgaben zuständig ist.

Kategorie:  Allgemein , Baufinanzierung
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