Grundstücksverkehrsgesetz: Genehmigung beim Waldkauf in Brandenburg

Das Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) ist ein Bundesgesetz von 1961. Es soll verhindern, dass land- und forstwirtschaftliche Flächen in einer Weise verkauft werden, die der Agrarstruktur schadet. Für Waldkäufer heißt das: Ab einer bestimmten Größe schaut eine Behörde auf den Vertrag, bevor er wirksam wird. Bis zur Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam.

Für die meisten Käufer ist das ein Formschritt, den der Notar erledigt. Wo er im Gesamtablauf steht, zeigt die Seite Ablauf beim Waldkauf. Es lohnt sich trotzdem, die Regeln zu kennen. Sie bestimmen den Zeitplan, und in seltenen Fällen auch, ob der Kauf überhaupt zustande kommt.

Wann braucht ein Waldkauf eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz?

Das Grundstückverkehrsgesetz gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie für Moor- und Ödland (§ 1 GrdstVG). Genehmigungspflichtig sind der Kaufvertrag und die Auflassung (§ 2 Abs. 1 GrdstVG). Die Länder dürfen kleine Grundstücke davon freistellen (§ 2 Abs. 3 GrdstVG).

Brandenburg hat das getan: Die Veräußerung von Grundstücken, die kleiner als zwei Hektar sind, bedarf keiner Genehmigung (§ 1 AGGrdstVG vom 18.03.1994, zuletzt geändert am 28.06.2006). Ein Waldgrundstück mit genau 2,0 Hektar oder mehr braucht sie also. Bei einem Mittelwert von rund 7.900 € je Hektar im weiteren Metropolenraum betrifft das schon Käufe ab etwa 16.000 € (Preise: Was kostet ein Hektar Wald?).

Buchgrundstück, nicht Flurstück

Ein „Grundstück“ im Sinne des Gesetzes ist das Buchgrundstück – also das, was im Grundbuch unter einer laufenden Nummer steht. Es kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Verkauft jemand in einem Vertrag mehrere Grundstücke, reicht es nach dem Erlass des Landwirtschaftsministeriums für die Genehmigungspflicht aus, dass eines davon mindestens 2 Hektar groß ist. Die Genehmigung kann nur einheitlich erteilt oder versagt werden (Erlass vom 09.03.2016, Amtsblatt für Brandenburg Nr. 14/2016, Abschnitt I.3).

Das Aufteilen eines Verkaufs, nur um unter der Grenze zu bleiben, ist keine Lösung. Die Behörde prüft Umgehungsgeschäfte ausdrücklich (ebenda, Abschnitt I.6).

Ist keine Genehmigung nötig, stellt die Behörde auf Antrag ein Zeugnis darüber aus, oft Negativzeugnis genannt. Es steht der Genehmigung gleich (§ 5 GrdstVG). Ob es gebraucht wird, klärt der Notar.

Wer stellt den Antrag und wer entscheidet?

Antragsberechtigt sind die Vertragsparteien. Hat ein Notar den Vertrag beurkundet, gilt er als ermächtigt, die Genehmigung zu beantragen (§ 3 Abs. 2 GrdstVG). In der Praxis schickt er die Urkunde nach der Beurkundung an die Behörde. Sie selbst müssen in der Regel nichts tun.

Genehmigungsbehörde sind in Brandenburg die Landkreise und kreisfreien Städte. Sie nehmen die Aufgabe als Pflichtaufgabe zur Erfüllung nach Weisung wahr (§ 1 Abs. 1 GrstLPZV vom 10.08.1994). Zuständig ist der Landkreis, in dem die Fläche liegt – nicht Ihr Wohnort. Vor der Entscheidung hört die Behörde die land- und forstwirtschaftliche Berufsvertretung an (§ 19 GrdstVG).

Wie lange dauert die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz?

Die Behörde muss binnen eines Monats nach Eingang von Antrag und Urkunde entscheiden. Schafft sie das nicht, muss sie dem Verkäufer noch vor Fristablauf einen Zwischenbescheid erteilen; dann verlängert sich die Frist auf zwei Monate. Muss sie zusätzlich klären, ob ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird, verlängert sich die Frist auf drei Monate (§ 6 Abs. 1 GrdstVG).

1. Beurkundung

   Notar beurkundet den Kaufvertrag. Bis zur Genehmigung ist er schwebend unwirksam.

2. Antrag

   Notar reicht Antrag und Urkunde beim Landkreis ein (§ 3 Abs. 2 GrdstVG).

3. Prüfung 1 Monat

   Behörde prüft die Versagungsgründe nach § 9 GrdstVG und hört die Berufsvertretung an.

4. Zwischenbescheid (falls nötig) bis 2 bzw. 3 Monate

   Fristverlängerung, wenn die Prüfung länger dauert oder ein Vorkaufsrecht geklärt werden muss.

5. Entscheidung

   Genehmigung, Genehmigung mit Auflagen oder Versagung. Ohne Entscheidung in der Frist gilt die Genehmigung als erteilt (§ 6 Abs. 2).

6. Unanfechtbarkeit und Zeugnis

   Erst dann trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel ein (§ 7 Abs. 1 GrdstVG).

Die Genehmigungsfiktion ist eine echte Absicherung für Käufer: Stellt die Behörde dem Verkäufer innerhalb der Frist keine Entscheidung zu, gilt der Vertrag als genehmigt (§ 6 Abs. 2 GrdstVG). Auf Antrag stellt sie darüber ein Zeugnis aus (§ 6 Abs. 3 GrdstVG).

Wann kann die Genehmigung versagt werden?

Die Behörde darf die Genehmigung nur versagen oder mit Auflagen versehen, wenn Tatsachen auf einen von drei Gründen schließen lassen (§ 9 Abs. 1 GrdstVG). Eine allgemeine Prüfung, ob Ihnen der Wald „zusteht“, gibt es nicht.

Quellen: § 9 GrdstVG; Erlass des MLUL Brandenburg vom 09.03.2016, Amtsblatt Nr. 14/2016, Abschnitt V.4 (zu landwirtschaftlichen Grundstücken).

Muss ich Landwirt oder Forstwirt sein?

Nein. Das Gesetz verbietet Nichtlandwirten den Kauf nicht. Es erlaubt der Behörde nur, einzugreifen, wenn ein Land- oder Forstwirt die Fläche dringend braucht und zum angemessenen Preis kaufen will. Rein forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke behandelt der Landeserlass von 2016 ausdrücklich nicht; für sie gilt der Gesetzestext (Erlass, Fußnote 1).

Wie Gerichte das bei Wald sehen, zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg. Ein Käufer, den die Behörde als hauptberuflichen Bauunternehmer einstufte (er selbst sah sich als Nebenerwerbslandwirt), hatte unter anderem ein überwiegend bewaldetes Flurstück von 2,78 Hektar gekauft. Der Landkreis versagte die Genehmigung, das Amtsgericht Cottbus bestätigte das. Das OLG hob beides auf und genehmigte den Vertrag: Für die Waldfläche war kein erwerbsbereiter Forstwirt benannt, der dringend auf den Erwerb angewiesen gewesen wäre (OLG Brandenburg, Beschluss vom 14.06.2018, 5 WLw 19/17). Das ist ein Einzelfall, zeigt aber den Maßstab.

Welche Auflagen sind im Wald möglich?

Statt zu versagen, kann die Behörde die Genehmigung mit Auflagen verbinden. Speziell für Wald nennt das Gesetz eine: Der Erwerber schließt einen Bewirtschaftungsvertrag mit einem forstlichen Sachverständigen oder einer Forstbehörde ab oder wirtschaftet nach einem genehmigten Wirtschaftsplan (§ 10 Abs. 1 GrdstVG). Wird unter einer Auflage genehmigt, kann die belastete Vertragspartei binnen eines Monats nach Unanfechtbarkeit vom Vertrag zurücktreten (§ 10 Abs. 2 GrdstVG).

Vorkaufsrechte beim Waldkauf in Brandenburg

Ein Vorkaufsrecht erlaubt einem Dritten, zu den Bedingungen Ihres Vertrags an Ihrer Stelle zu kaufen. Beim Waldkauf in Brandenburg kommen vor allem drei in Betracht.

Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht muss nicht im Grundbuch stehen (§ 26 Abs. 4 BbgNatSchAG). Die Ausübungsfrist richtet sich nach dem BGB und beträgt bei Grundstücken zwei Monate ab Mitteilung des Vertrags (§ 469 Abs. 2 BGB). Das Land darf es nur ausüben, wenn die Fläche für Naturschutz, Landschaftspflege oder naturnahe Erholung genutzt werden soll (§ 26 Abs. 2 BbgNatSchAG). Ob eine Fläche in einem Schutzgebiet liegt, gehört deshalb auf die Checkliste vor dem Kauf.

Was die Genehmigung für Ihren Zeitplan bedeutet

Ab 2 Hektar sollten Sie zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung mindestens einen, im ungünstigen Fall drei Monate für die Genehmigung einplanen. Kommt ein Vorkaufsrecht in Betracht, läuft dessen Zweimonatsfrist meist parallel. Den Kaufpreis zahlen Sie in der Regel erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt – also nach Genehmigung und Klärung der Vorkaufsrechte. Das schützt Sie davor, zu zahlen, bevor der Erwerb sicher ist.

Die übrigen Schritte vom Exposé bis zum Grundbuch beschreibt die Seite Wald kaufen als Privatperson: der Ablauf. Verkäufer finden die Gegenperspektive unter Wald verkaufen: der Ablauf. Und wer Wald nicht kauft, sondern erbt, braucht keine Genehmigung – der Erwerb von Todes wegen ist kein Verkauf. Was Erben stattdessen tun müssen, steht unter Wald geerbt – was tun?

Noch keine passende Fläche dabei? Mit einem Suchprofil erfahren Sie von neuen Angeboten, sobald sie in den Verkauf gehen.

Häufige Fragen