Wassergrundstück in Brandenburg an der Havel: kaufen, verkaufen, bauen

Ein Grundstück am Wasser ist in Brandenburg an der Havel ein eigener kleiner Markt: wenige Verkäufe im Jahr, große Preisunterschiede und Regeln, die es beim normalen Baugrundstück nicht gibt. Wer kauft, sollte vor dem Notartermin wissen, wie nah am Ufer gebaut werden darf, ob der Steg genehmigt ist und ob im Wochenendhaus überhaupt gewohnt werden darf. Wer verkauft, sollte wissen, welche Unterlagen den Preis tragen. Dieser Ratgeber beantwortet beides mit Zahlen aus dem örtlichen Grundstücksmarktbericht und Regeln aus den Gesetzen selbst.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Gutachterausschuss unterscheidet drei Lagen: Wassergrundstück am Ufer, wassernah und Binnenlage. Der Unterschied schlägt unmittelbar auf den Preis durch.
• Unbebaute Erholungsgrundstücke wurden 2025 in Brandenburg an der Havel zwischen 28 und 50 €/m² verkauft, bei nur fünf Verkäufen im ganzen Jahr.
• Bebaute Wochenendhausgrundstücke kosteten 2025 im Mittel 64.700 €, die Spanne reichte von 5.000 bis 260.000 €.
• Im Außenbereich gilt 50 Meter vom Ufer ein Bauverbot an Bundeswasserstraßen und an Seen über einem Hektar. Rechtmäßig bestehende Gebäude sind davon ausgenommen.
• Ein Steg braucht eine Genehmigung der Wasserbehörde, an der Havel zusätzlich eine des Wasserstraßen- und Schifffahrtsamtes. Genehmigungen sind meist befristet.
• Im Wochenendhausgebiet ist dauerhaftes Wohnen regelmäßig nicht zulässig. Das gilt auch, wenn die Nachbarn es seit Jahren tun.

Wassergrundstück, wassernah oder Binnenlage

„Am Wasser“ ist in Anzeigen ein dehnbarer Begriff. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel arbeitet dagegen mit einer klaren Dreiteilung, und die sollten Sie kennen, bevor Sie über den Preis reden:

Einstufung	Was das heißt
Wassergrundstück	Das Grundstück grenzt unmittelbar an das Gewässer. Ein eigener Steg ist überhaupt erst hier denkbar.
wassernah	Das Wasser liegt in Sichtweite oder wenige Schritte entfernt, aber zwischen Grundstück und Ufer liegt noch etwas anderes: ein Weg, ein Uferstreifen, ein fremdes Grundstück.
Binnenlage	Das Grundstück liegt im Erholungsgebiet, hat aber keinen besonderen Wasserbezug.

Der erste Handgriff bei jeder Besichtigung ist deshalb der Blick in die Flurkarte: Reicht die Grundstücksgrenze wirklich bis ans Wasser, oder liegt ein schmaler Streifen dazwischen, der jemand anderem gehört? Dieser Streifen entscheidet darüber, ob Sie je einen eigenen Zugang zum Wasser bekommen.

Was Wassergrundstücke in Brandenburg an der Havel kosten

Der Markt ist klein. Im Jahr 2025 wurden in der Stadt Brandenburg an der Havel fünf unbebaute Erholungsgrundstücke verkauft; im Jahr davor lag dem Gutachterausschuss kein einziger Verkauf vor. Alle fünf Kaufpreise des Jahres 2025 im Einzelnen:

Lage	Kaufpreis je m²	Kauffälle 2025
Wassergrundstück	50 €	1
wassernah	28 € und 36 €	2
Binnenlage	28 € und 35 €	2

Fünf Verkäufe sind kein Marktniveau, sondern fünf Einzelfälle. Belastbarer sind die Bodenrichtwerte: Zum Stichtag 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss für 17 Zonen mit der Nutzung „Sonderflächen-Wochenendhäuser“ Werte zwischen 20 und 120 €/m² ermittelt. Neu aufgenommen wurden die Lagen „Krakauer Vorstadt Erholung“ mit 30 €/m² und „Der Werder – Erholung“ mit 35 €/m².

Bebaute Wochenendhausgrundstücke

Häufiger als unbebaute Grundstücke wechseln bebaute Erholungsgrundstücke den Eigentümer. 2025 waren es 29 Kaufverträge, davon drei Ufergrundstücke und vier wassernahe Lagen.

Wochenendhäuser	2022	2023	2024	2025
Kauffälle	56	30	41	29
Kaufpreis im Mittel	84.510 €	80.000 €	49.000 €	64.700 €
Spanne der Kaufpreise	2.500 – 595.000 €	900 – 307.000 €	2.000 – 142.000 €	5.000 – 260.000 €
Grundstücksfläche im Mittel	753 m²	705 m²	717 m²	727 m²
Wohnfläche im Mittel	51 m²	50 m²	48 m²	48 m²

Zwei Dinge fallen auf. Erstens ist die Zahl der Verkäufe seit 2022 deutlich zurückgegangen. Zweitens sagt der Mittelwert wenig: Zwischen 5.000 € für eine einfache Laube und 260.000 € für ein ausgebautes Haus am Ufer liegt der ganze Markt. Kaufpreise, die der Gutachterausschuss als Ausreißer oder ungewöhnlich eingestuft hat, sind im Mittelwert nicht enthalten; 2025 galt das für sechs der 29 Verträge.

Wie nah am Wasser darf gebaut werden?

Am Ufer liegen drei Regelungen übereinander, die nichts miteinander zu tun haben und jeweils einen eigenen Abstand vorgeben. Wer nur eine davon kennt, erlebt beim Bauamt eine Überraschung.

• Fünf Meter Gewässerrandstreifen (§ 38 WHG). Im Außenbereich gilt ab der Linie des Mittelwasserstandes ein fünf Meter breiter Streifen. Dort dürfen standortgerechte Bäume und Sträucher nicht entfernt werden, wassergefährdende Stoffe haben nichts zu suchen, und es darf nichts abgelagert werden, was fortgeschwemmt werden kann. Grünland darf nicht in Acker umgewandelt werden.
• Zehn Meter Genehmigungszone (§ 87 BbgWG). Anlagen an Gewässern brauchen bis zu zehn Meter von der Uferlinie eine Genehmigung der Wasserbehörde, bei Gewässern zweiter Ordnung bis zu fünf Meter. Gemeint sind nicht nur Stege, sondern auch Bootshäuser, Ufermauern und Treppen. Die Genehmigung soll befristet werden.
• Fünfzig Meter Bauverbot (§ 61 BNatSchG). Im Außenbereich dürfen an Bundeswasserstraßen, an Gewässern erster Ordnung und an stehenden Gewässern über einem Hektar innerhalb von 50 Metern ab der Uferlinie keine baulichen Anlagen errichtet werden. Ausgenommen sind Anlagen, die beim Inkrafttreten des Gesetzes rechtmäßig errichtet oder zugelassen waren – der Bestand bleibt also.

Das 50-Meter-Verbot gilt nur im Außenbereich. Liegt Ihr Grundstück in einem Bebauungsplan oder in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, greift es nicht. Welche der drei Zonen Ihr Grundstück betrifft, sagt Ihnen die untere Wasserbehörde; verbindlich zur Bebaubarkeit äußert sich das Bauamt mit einem Bauvorbescheid.

Wochenendhaus, Ferienhaus – und darf man darin wohnen?

Die meisten Erholungsgrundstücke liegen in einem Sondergebiet nach § 10 der Baunutzungsverordnung. Das Gesetz kennt dort drei Arten: Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplatzgebiete. Wie groß ein Wochenendhaus sein darf, steht nicht im Gesetz, sondern im Bebauungsplan der Gemeinde – die zulässige Grundfläche ist dort festzusetzen. Der Blick in den Bebauungsplan ist deshalb vor jedem Kauf Pflicht, auch wenn schon ein Haus darauf steht.

Die häufigste Frage lautet: Kann ich dort dauerhaft wohnen? In aller Regel nein. Das Bundesverwaltungsgericht hat 2013 klargestellt, dass die in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO zulässigen Unterkünfte durch das zeitweilige Wohnen in der Freizeit geprägt sind und solche Gebiete für dauerndes Wohnen grundsätzlich nicht zur Verfügung stehen (Urteile vom 11. Juli 2013, 4 CN 7.12 und 4 CN 8.12). Dass im Nachbarhaus seit Jahren jemand gemeldet ist, ändert daran nichts – es heißt nur, dass die Gemeinde bisher nicht eingeschritten ist.

Für Sie hat das zwei praktische Folgen: Eine Finanzierung als selbst genutztes Eigenheim scheitert oft an genau dieser Einstufung, und wer mit dem Gedanken spielt, später dort den Hauptwohnsitz anzumelden, sollte das vorher schriftlich mit der Gemeinde klären statt hinterher.

Steg, Bootshaus und Slipanlage

Der Steg ist beim Wassergrundstück der Punkt, an dem die meisten Käufe später Ärger machen. Ein Steg ist keine Selbstverständlichkeit, die zum Ufer gehört, sondern eine genehmigungsbedürftige Anlage – und zwar gleich nach zwei Vorschriften:

• Wasserrecht. Anlagen in, an, über und unter oberirdischen Gewässern regelt § 36 des Wasserhaushaltsgesetzes; für Brandenburg führt § 87 BbgWG die Genehmigung der Wasserbehörde aus. Sie darf nur erteilt werden, wenn keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, und sie soll befristet werden.
• Bundeswasserstraße. Die Havel gehört im Stadtgebiet zur Unteren Havel-Wasserstraße und damit zu den Bundeswasserstraßen. Für Anlagen an einer Bundeswasserstraße kommt die strom- und schifffahrtspolizeiliche Genehmigung nach § 31 des Bundeswasserstraßengesetzes hinzu, erteilt vom Wasserstraßen- und Schifffahrtsamt, wenn eine Beeinträchtigung der Schifffahrt zu erwarten ist.

Fragen Sie deshalb beim Kauf nicht, ob ein Steg vorhanden ist, sondern lassen Sie sich die Genehmigung im Original zeigen. Prüfen Sie drei Dinge: Auf wen lautet sie, wie lange läuft sie noch, und welche Auflagen enthält sie. Eine abgelaufene oder nie erteilte Genehmigung kann bedeuten, dass der Steg zurückgebaut werden muss – und der Rückbau trifft dann Sie, nicht den Verkäufer.

Wer darf an mein Ufer?

Ein eigenes Ufer ist kein Privatstrand. Nach § 49 des Brandenburgischen Wassergesetzes müssen Ufereigentümer das Landen und Befestigen von Wasserfahrzeugen dulden, soweit die Wasserbehörde einzelne Strecken nicht auf Antrag davon ausgenommen hat. Ausgenommen sind Schilf- und Riedzonen sowie Gelegestreifen – dort ist das Anlanden ohnehin tabu.

Wer also mit der Vorstellung kauft, das Wasser vor dem eigenen Grundstück sei privat, sollte diese Erwartung vorher korrigieren. Umgekehrt gilt: Wenn Sie ein Wassergrundstück verkaufen, ist es fair und verkaufsfördernd, diesen Punkt von sich aus anzusprechen, statt ihn erst bei der zweiten Besichtigung erklären zu müssen.

Alte Nutzungsverträge aus DDR-Zeiten

Viele Erholungsgrundstücke in und um Brandenburg an der Havel wurden zu DDR-Zeiten überlassen, nicht verkauft: Das Grundstück gehörte dem einen, die Datsche darauf dem anderen. Für diese Verträge gilt bis heute das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Zwei Punkte sind beim Kauf wichtig:

• Kündigung. Der gestaffelte Kündigungsschutz ist ausgelaufen: Seit dem 4. Oktober 2015 gelten die allgemeinen Bestimmungen. Lebenslangen Schutz behalten nur Nutzer, die am 3. Oktober 1990 bereits 60 Jahre alt waren.
• Das Haus gehört womöglich nicht zum Grundstück. Wer ein solches Grundstück kauft, kauft unter Umständen nur den Boden. Wem das Bauwerk gehört und was bei Vertragsende dafür zu zahlen ist, muss vor dem Notartermin geklärt sein.

Ein Blick ins Grundbuch genügt dafür nicht immer. Fragen Sie gezielt nach dem alten Nutzungsvertrag und lassen Sie ihn sich vorlegen.

Checkliste: Wassergrundstück prüfen

Zum Abhaken vor dem Kauf. Die Liste merkt sich Ihre Haken in diesem Browser; sie wird nicht an uns übertragen.

Wassergrundstück verkaufen

Beim Verkauf entscheidet weniger die Ausstattung des Hauses als die Antwort auf drei Fragen: Reicht das Grundstück bis ans Wasser, ist der Steg genehmigt, und was darf gebaut werden? Wer diese drei Punkte mit Unterlagen belegen kann, verkauft schneller und teurer – weil der Käufer nicht mehr für ein Risiko rechnen muss.

• Flurkarte, aus der die Grenze zum Gewässer hervorgeht
• Genehmigung für Steg, Bootshaus oder Uferbefestigung, mit Laufzeit und Auflagen
• Auszug aus dem Bebauungsplan mit der zulässigen Grundfläche
• Bauakte oder Baugenehmigung für das vorhandene Gebäude
• Alter Nutzungsvertrag, falls vorhanden
• Nachweise zu Strom, Wasser und Abwasser oder Sammelgrube

Auf die Spekulationssteuer sollten Sie ebenfalls vorher schauen: Bei einem Wochenendhaus greift die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum in der Regel nicht, weil es nicht zu Wohnzwecken dient. Wie die Frist läuft und was das kostet, rechnet der Spekulationssteuer-Rechner durch.

Aktuelle Angebote und Suchauftrag

Wassergrundstücke stehen selten lange im Internet. Wer eins sucht, sollte nicht auf das Portal warten, sondern einen Suchauftrag hinterlegen: Dann melden wir uns, bevor das Objekt veröffentlicht wird.

Häufige Fragen

Wir kennen die Lagen an Havel, Beetzsee und Wusterwitzer See

Ob Ufergrundstück, wassernahe Lage oder Wochenendhaus im Erholungsgebiet: Wir prüfen Flurkarte, Bebauungsplan und Steggenehmigung, ordnen den Preis anhand der örtlichen Daten ein und sprechen Käufer gezielt an. Sie erreichen uns montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr unter 03381 212411.

Stand: September 2026. Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel. Rechtsgrundlagen: § 38 und § 36 WHG, § 49 und § 87 BbgWG, § 61 BNatSchG, § 31 WaStrG, § 10 BauNVO, § 23 SchuldRAnpG. Die Angaben sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechtsberatung.