Hausverwaltung in Brandenburg an der Havel: Aufgaben, Pflichten und Auswahl
Sie vermieten ein Haus, eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus und suchen eine Hausverwaltung in Brandenburg an der Havel? Hier lesen Sie, was eine Mietverwaltung übernimmt, welche Fristen und Pflichten für Vermieter gelten und woran Sie eine seriöse Verwaltung erkennen. Bei der Vermietung, mit unserem Hausmeisterservice und unserer Handwerkervermittlung unterstützen wir Sie direkt.
- Aufgaben einer Mietverwaltung im Überblick
- Fristen und Pflichten für Vermieter
- Checkliste für die Wahl der Hausverwaltung
Was eine Mietverwaltung übernimmt
Kaufmännische Verwaltung
- Mieteingang überwachen und Mieten im Auftrag des Eigentümers vereinnahmen
- Mahnwesen und Forderungsmanagement bei Mietrückständen (Was tun, wenn Mieter nicht zahlen)
- Mietverträge und weitere Verträge rund um das Gebäude vorbereiten und verhandeln
- Mieten bei Staffel- und Indexmietverträgen anpassen
- jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung erstellen
- laufende Kosten bezahlen, Versorgungsverträge für Strom, Wasser und Gas betreuen
- Wirtschafts- und Budgetplanung, Versicherungs- und Energieverträge prüfen
- Mieter- und Objektakten führen und regelmäßig gegenüber dem Eigentümer abrechnen
Technische Verwaltung
- haustechnische Anlagen wie Heizung und Aufzug betreuen und Wartungen veranlassen
- Dienstleister wie Hausmeister und Gärtner beauftragen und kontrollieren
- Instandhaltung durchführen, Modernisierungen nach Rücksprache mit Ihnen
- Wohnungsabnahmen beim Mieterwechsel und Neuvermietung
Fristen und Pflichten für Vermieter
| Thema | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Betriebskosten | Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen | § 556 Abs. 3 BGB |
| Heizkosten | 50 bis 70 % nach Verbrauch abrechnen; nicht fernablesbare Zähler bis 31.12.2026 nachrüsten, sonst dürfen Mieter um 3 % kürzen | HeizkostenV §§ 5, 7, 12 |
| CO2-Kosten | zwischen Vermieter und Mieter nach einem Stufenmodell aufteilen, je nach CO2-Ausstoß des Gebäudes | CO2KostAufG |
| Rauchmelder | in Aufenthaltsräumen außer Küchen und in Fluren, über die Rettungswege führen | § 48 Abs. 4 BbgBO |
| Legionellen | Untersuchung mindestens alle drei Jahre bei vermieteten Häusern mit Warmwasser-Großanlage und Duschen | § 31 TrinkwV |
| Kaution | getrennt vom eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen | § 551 Abs. 3 BGB |
| Energieausweis | ab 1.1.2027 digital; Vorlage auch bei Verlängerung eines Mietvertrags | GModG |
Miete anpassen: Mietspiegel 2026 und Kappungsgrenze
Bestandsmieten dürfen Sie bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich, und innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen (§ 558 BGB). Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt in Brandenburg an der Havel nicht, ebenso wenig die Mietpreisbremse. Begründen lässt sich die Erhöhung am besten mit dem qualifizierten Mietspiegel 2026.
Nach einer Modernisierung kann die Jahresmiete um 8 % der Modernisierungskosten steigen, innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m², bei einer Miete unter 7 €/m² um höchstens 2 €/m² (§ 559 BGB). Bei einer Staffelmiete steigt die Miete nach den vereinbarten Stufen, bei einer Indexmiete mit dem Verbraucherpreisindex; Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete sind dann ausgeschlossen.
Zum Vergleich: In Mehrfamilienhäusern, die 2024 und 2025 in Brandenburg an der Havel verkauft wurden, lag die Nettokaltmiete laut Grundstücksmarktbericht 2025 im Mittel bei 6,7 €/m² (4,9 bis 9,7 €/m², 28 Kauffälle). Die Bundesregierung plant eine Mietrechtsreform mit neuen Regeln unter anderem für Indexmieten und möblierte Wohnungen; der Gesetzentwurf (Bundestagsdrucksache 21/6807) war im September 2026 noch nicht beschlossen.
Hausverwaltung, Hausmeister oder Objektbetreuung?
Nicht jede Immobilie braucht eine vollständige Hausverwaltung. Für kleinere Häuser genügt oft unser Hausmeisterservice oder eine Objektbetreuung, bei der Sie Mietverträge und Abrechnungen selbst behalten. Die Unterschiede erklären wir in unserer Übersicht zur Objektbetreuung. Gut zu wissen: Die Kosten der Verwaltung sind keine Betriebskosten und lassen sich nicht auf die Mieter umlegen (§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung).
Worauf Sie bei der Wahl einer Hausverwaltung achten
- Erlaubnis: Wer für andere Mietwohnungen verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Gewerbeordnung. Lassen Sie sich die Erlaubnis zeigen.
- Versicherung: Die Erlaubnis setzt eine Berufshaftpflichtversicherung voraus, mit mindestens 500.000 € je Schadensfall und 1 Mio. € für alle Schadensfälle eines Jahres (§ 15 Makler- und Bauträgerverordnung).
- Weiterbildung: Verwalter und ihre mitwirkenden Beschäftigten müssen sich in drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden (§ 34c Abs. 2a Gewerbeordnung).
- Konten und Kautionen: Klären Sie, auf welches Konto die Mieten fließen, und lassen Sie sich die Anlage der Kautionen nachweisen. Kautionen gehören getrennt vom eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut angelegt (§ 551 Abs. 3 BGB).
- Verwaltervertrag: Umfang, Vergütung, Laufzeit, Kündigung und die regelmäßige Abrechnung Ihnen gegenüber schriftlich festhalten. Die Verwaltungskosten tragen Sie; umlegen lassen sie sich nicht.
Grundlagen: § 34c Gewerbeordnung und § 15 Makler- und Bauträgerverordnung.
Was wir für Vermieter in Brandenburg an der Havel übernehmen
Wir vermieten Wohnungen, Häuser und Gewerbeflächen: von der marktgerechten Miete über Einzelbesichtigungen bis zum Mietvertrag. Vor Ort ist unser Hausmeisterservice für Kontrollgänge, kleine Reparaturen, Grünpflege und Reinigung da, und passende Handwerksbetriebe vermitteln wir kostenlos über unsere Handwerkervermittlung.
Häufige Fragen zur Hausverwaltung
Was kostet eine Hausverwaltung in Brandenburg an der Havel?
Das hängt von der Zahl der Wohnungen und vom Umfang der Aufgaben ab; lassen Sie sich Leistungen und Vergütung schriftlich anbieten. Die Verwaltungskosten tragen Sie als Eigentümer, auf die Mieter umlegen lassen sie sich nicht (§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung).
Woran erkenne ich eine seriöse Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Gewerbeordnung, einer Berufshaftpflichtversicherung mit mindestens 500.000 € je Schadensfall und klaren Regeln im Verwaltervertrag zu Umfang, Vergütung, Laufzeit und Konten. Verwalter müssen sich außerdem regelmäßig weiterbilden.
Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Kommt sie später, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter hat seinerseits zwölf Monate Zeit für Einwendungen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Darf ich die Grundsteuer auf die Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht; die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung genannt. Brandenburg wendet für die seit 2025 geltende Grundsteuer das Bundesmodell an. In Brandenburg an der Havel beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer B laut Hebesatzsatzung 530 %.
Müssen Heizkostenzähler bis Ende 2026 fernablesbar sein?
Ja. Erfassungsgeräte, die noch nicht aus der Ferne ablesbar sind, müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, außer das ist technisch unmöglich oder eine unbillige Härte. Sonst dürfen Mieter ihren Heizkostenanteil um 3 % kürzen. Bei fernablesbaren Geräten erhalten Mieter monatliche Verbrauchsinformationen (Heizkostenverordnung).
Braucht mein Mehrfamilienhaus eine Legionellenprüfung?
Ja, wenn das Warmwasser zentral über eine Großanlage bereitet wird (Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter Inhalt in einer Leitung zwischen Erwärmer und Zapfstelle) und es Duschen gibt. Dann ist mindestens alle drei Jahre eine Untersuchung fällig (§ 31 Trinkwasserverordnung). Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen.
Wer ist in Brandenburg für Rauchwarnmelder zuständig?
Die Brandenburgische Bauordnung verlangt in Wohnungen Rauchwarnmelder in Aufenthaltsräumen außer Küchen und in Fluren, über die Rettungswege führen; bestehende Wohnungen mussten bis Ende 2020 nachgerüstet sein (§ 48 Abs. 4 BbgBO). Wer die Geräte wartet, regelt die Bauordnung nicht. Das sollte der Mietvertrag festlegen.
Bieten Sie einen Hausmeisterdienst an?
Ja. Unsere Hausmeister sind in Brandenburg an der Havel vor Ort, erledigen kleine Reparaturen, kümmern sich um Haus und Garten und beauftragen bei Bedarf Handwerksbetriebe. Mehr zum Hausmeisterservice.
Stand: September 2026. Die Angaben sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.