Das Wichtigste in Kürze
- Ausgangspunkt für den Preis ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, kostenlos in BORIS Brandenburg.
- Ob und wie gebaut werden darf, bestimmt den Wert am stärksten. Verbindlich klärt es ein Bauvorbescheid, der in Brandenburg sieben Jahre gilt.
- Ein unbebautes Grundstück ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen; eine Ausnahme für Eigennutzung gibt es nicht.
- Acker, Grünland und Wald ab 2 Hektar brauchen in Brandenburg eine Genehmigung für den Verkauf.
- Die gesetzliche Teilung der Maklerprovision gilt für Grundstücke nicht; die Provision wird frei vereinbart.
Was ist mein Grundstück wert?
Der Gutachterausschuss ermittelt jedes Jahr zum 1. Januar Bodenrichtwerte aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Sie gelten für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken und sind im Portal BORIS Brandenburg für jede Adresse kostenlos abrufbar. Den Wert für Ihre Adresse zeigt Ihnen auch unsere Bodenrichtwert-Auskunft. Der Wert Ihres Grundstücks kann davon abweichen, etwa durch Größe, Zuschnitt, Hanglage, Erschließung, Baulasten oder eine bessere oder schlechtere Bebaubarkeit als in der Zone üblich.
In Brandenburg an der Havel kosteten Baugrundstücke für Einfamilienhäuser 2025 im Mittel 171 € je m² (27 Verkäufe). Die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 reichen in den Wohngebieten der Stadt von 70 bis 170 €, in den Dörfern von 30 bis 100 € und in neuen Baugebieten mit Bebauungsplan von 110 bis 330 € je m². Alle Werte nach Lagen finden Sie auf unserer Seite Immobilienpreise Brandenburg an der Havel.
Bodenwert-Rechner
Bodenwert-Rechner Brandenburg
Tragen Sie die Grundstücksfläche und, wenn bekannt, den Bodenrichtwert aus BORIS Brandenburg ein. Ohne Bodenrichtwert rechnen wir mit den durchschnittlich gezahlten Baulandpreisen. Ihre Eingaben werden nicht gespeichert.
Orientierung aus Baulandpreisen
120.000 €
700 m² × Ø 171 €/m² gezahlter Baulandpreis
- Ø Baulandpreis laut örtlichem Marktbericht
- 171 €/m², Brandenburg an der Havel
- Ø Baulandpreis laut Landesbericht
- 167 €/m², Brandenburg an der Havel
- Grundlage
- Grundstücksmarktberichte 2025 der Gutachterausschüsse, Bauland für den individuellen Wohnungsbau
Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes, typisches Grundstück der Zone. Größe, Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit Ihres Grundstücks können den Wert nach oben oder unten verschieben. Den Bodenrichtwert für Ihre Adresse finden Sie kostenlos in BORIS Brandenburg.
Wie Gutachter vom Bodenrichtwert zum Wert Ihres Grundstücks kommen und welche Merkmale den Preis verschieben, erklärt die Seite Grundstück bewerten.
Bebaubarkeit: der größte Preisfaktor
Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, steht dort, was gebaut werden darf: Art der Nutzung, Zahl der Geschosse, überbaubare Fläche (§ 30 BauGB). Den Plan können Sie beim Bauamt der Gemeinde einsehen. Im Innenbereich ohne Plan ist ein Haus zulässig, wenn es sich in die Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB). Im Außenbereich sind Wohnhäuser nur ausnahmsweise erlaubt (§ 35 BauGB); solche Flächen werden meist als Garten, Erholungs- oder Landwirtschaftsfläche verkauft und erzielen einen Bruchteil des Baulandpreises.
Ist die Bebaubarkeit unklar, lohnt sich vor dem Verkauf ein Bauvorbescheid (§ 75 Brandenburgische Bauordnung). Er beantwortet einzelne Fragen verbindlich, zum Beispiel, ob ein Einfamilienhaus mit zwei Geschossen zulässig ist, und gilt sieben Jahre (§ 73 Abs. 1 BbgBO). Käufer und ihre Banken bekommen damit Sicherheit, und Sie verkaufen nicht unter Wert.
Baulasten und Rechte im Grundbuch
Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, in Brandenburg an der Havel bei der Stadt. Sie verpflichten auch den Käufer, etwa eine Fläche für die Zufahrt des Nachbarn freizuhalten (§ 84 BbgBO). Als Eigentümer bekommen Sie Auskunft. Rechte wie Wege- oder Leitungsrechte stehen dagegen in Abteilung II des Grundbuchs. Beides sollte vor der Vermarktung bekannt sein.
Grundstück teilen oder Garten abtrennen
Viele Eigentümer haben mehr Garten, als sie brauchen, und überlegen, einen Teil als Bauplatz zu verkaufen. Eine Genehmigung für die Teilung verlangt Brandenburg nicht mehr. Die Teilung darf aber keine Verhältnisse schaffen, die dem Bebauungsplan oder dem Bauordnungsrecht widersprechen, zum Beispiel zu kleine Abstandsflächen zum bestehenden Haus (§ 19 BauGB, § 7 BbgBO). Die neuen Grenzen vermisst ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder die Katasterbehörde; die Gebühren richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung des Landes.
Achtung Steuer: Verkaufen Sie den abgetrennten Garten und wohnen weiter im Haus, gilt die Steuerfreiheit für selbst genutzte Immobilien nicht. Liegen zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (Bundesfinanzhof, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22). Wird der Garten dagegen zusammen mit dem Haus verkauft, bleibt auch er steuerfrei, wenn das Haus die Voraussetzungen erfüllt.
Was beim Grundstücksverkauf rechtlich zu beachten ist
Vorkaufsrecht der Gemeinde
Bei unbebauten Grundstücken in Wohngebieten kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben (§ 24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB), außerdem in Gebieten mit einer Vorkaufssatzung (§ 25 BauGB). Der Notar teilt ihr den Kaufvertrag mit; sie hat drei Monate Zeit, das Recht auszuüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Der Käufer wird erst ins Grundbuch eingetragen, wenn die Gemeinde bescheinigt hat, dass sie nicht kauft. Ab 2027 läuft diese Mitteilung elektronisch über den Notar. Planen Sie diese Frist bis zur Zahlung des Kaufpreises ein.
Acker, Grünland und Wald
Für den Verkauf land- oder forstwirtschaftlicher Flächen ab 2 Hektar braucht der Vertrag in Brandenburg eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (§ 2 GrdstVG, § 1 des Brandenburger Ausführungsgesetzes). Zuständig ist der Landkreis oder die kreisfreie Stadt. Die Behörde entscheidet innerhalb eines Monats, in schwierigeren Fällen innerhalb von zwei oder drei Monaten (§ 6 GrdstVG). Kauft kein Landwirt, kann unter Umständen die Landgesellschaft Sachsen-Anhalt als Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht ausüben.
Erschließungs- und Anschlussbeiträge
Erschließungsbeiträge ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück; zahlen muss, wer bei Zugang des Bescheids Eigentümer ist (§ 134 BauGB). Im Verhältnis zum Käufer tragen Sie als Verkäufer ohne andere Vereinbarung die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Kaufvertrag bautechnisch begonnen wurden (§ 436 BGB). Regeln Sie das im Notarvertrag ausdrücklich. Straßenausbaubeiträge erheben Brandenburger Gemeinden seit 2019 nicht mehr (§ 8 Abs. 1 Kommunalabgabengesetz); Anschlussbeiträge etwa für Wasser und Abwasser gibt es weiterhin.
Altlasten und frühere Nutzungen
War auf dem Grundstück früher eine Tankstelle, eine Werkstatt, ein Betrieb oder eine Deponie, kann schon der Verdacht auf Altlasten den Wert mindern. Kennen Sie eine solche Nutzung, müssen Sie den Käufer darauf hinweisen. Wer sie verschweigt, handelt arglistig, und der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag hilft nicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.07.2017, V ZR 250/15; § 444 BGB).
Erholungsgrundstücke und Datschen
Steht auf Ihrem Grundstück die Datsche eines Nutzers, der sie noch zu DDR-Zeiten gebaut hat, gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Seit Oktober 2015 können Eigentümer solche Verträge grundsätzlich wie andere Pachtverträge kündigen. War der Nutzer am 03.10.1990 aber schon 60 Jahre alt, ist eine Kündigung zu seinen Lebzeiten ausgeschlossen (§ 23 Abs. 5 SchuldRAnpG). Endet der Vertrag, kann der Nutzer eine Entschädigung für das Bauwerk verlangen, soweit es den Wert des Grundstücks erhöht (§ 12 SchuldRAnpG). Der Käufer übernimmt den laufenden Vertrag. Beschreiben Sie ein Wochenendgrundstück zudem nie als Bauland oder das Haus als Einfamilienhaus, wenn dort nur Erholungsnutzung erlaubt ist: Wer das arglistig tut, schuldet dem Käufer Schadensersatz für den zu hohen Kaufpreis (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 169/24).
Liegt das Grundstück am oder nahe am Wasser, kommen eigene Regeln für Steg, Uferstreifen und Bebauung hinzu. Was dort gilt und was Wassergrundstücke in Brandenburg an der Havel kosten, steht auf der Seite Wassergrundstück in Brandenburg an der Havel.
Steuern und Kosten
| Posten | Wer zahlt | Was gilt |
|---|---|---|
| Spekulationssteuer | Verkäufer | bei unbebauten Grundstücken immer, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG); bei Erbschaft zählt der Kauf durch den Erblasser |
| Maklerprovision | frei vereinbar | die gesetzliche Teilung nach §§ 656a bis 656d BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 6,5 % des Kaufpreises in Brandenburg |
| Notar und Grundbuch | Käufer | nach der gesetzlichen Regel (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Löschung einer Grundschuld | Verkäufer | Gebühr des Grundbuchamts und des Notars |
| Vermessung bei Teilung | nach Vereinbarung | Gebühren nach der Vermessungsgebührenordnung Brandenburg |
| Energieausweis | entfällt | für unbebaute Grundstücke nicht nötig |
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, etwa mehrere Parzellen nach einer Teilung, kann nach der Verwaltungsauffassung einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Dann fallen Einkommen- und Gewerbesteuer unabhängig von der Zehnjahresfrist an. Lassen Sie das vor einer Teilung steuerlich prüfen; mehr zur Frist im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.
Wer kauft Grundstücke und wie verkaufen Sie gut?
Einzelne Bauplätze kaufen meist private Bauherren. Sie brauchen eine Finanzierung und wollen vor allem wissen, welches Haus sie bauen dürfen und was Erschließung und Hausanschlüsse kosten. Größere Flächen, auf denen mehrere Häuser oder ein Mehrfamilienhaus entstehen können, interessieren Bauträger. Sie rechnen vom möglichen Verkaufserlös der Neubauten rückwärts und prüfen den Bebauungsplan genau.
Für gefragte Grundstücke bieten wir ein verdecktes Bieterverfahren an: Interessenten geben bis zu einem Stichtag ein schriftliches Gebot mit Finanzierungsnachweis ab, und Sie entscheiden in Ruhe, an wen Sie verkaufen. Das schafft einen fairen Wettbewerb, ohne dass Sie an das höchste Gebot gebunden sind.
Checkliste zum Abhaken
Checkliste Grundstück verkaufen
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Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen?
Ja, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Anders als beim selbst bewohnten Haus gibt es für ein unbebautes Grundstück keine Ausnahme wegen Eigennutzung. Bei Erbschaft oder Schenkung zählt das Kaufdatum der Person, von der Sie das Grundstück haben.
Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück bebaubar ist?
Fragen Sie beim Bauamt nach Bebauungsplan und Einordnung als Innen- oder Außenbereich. Verbindlich klärt es ein Bauvorbescheid nach § 75 der Brandenburgischen Bauordnung, der sieben Jahre gilt.
Brauche ich einen Energieausweis, um ein Grundstück zu verkaufen?
Nein, nicht für ein unbebautes Grundstück. Steht darauf ein Gebäude, gelten Ausnahmen etwa für kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche und für Wochenendhäuser, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden.
Darf die Gemeinde mein Grundstück kaufen?
Bei unbebauten Grundstücken in Wohngebieten und in Gebieten mit Vorkaufssatzung kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben. Sie hat nach der Mitteilung des Kaufvertrags drei Monate Zeit und tritt dann zu den vereinbarten Bedingungen an die Stelle des Käufers.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Grundstücksverkauf?
Das ist frei vereinbar. Die gesetzliche Teilung zwischen Verkäufer und Käufer gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Kann ich einen Teil meines Gartens als Bauplatz verkaufen?
Oft ja. Eine Teilungsgenehmigung ist in Brandenburg nicht nötig, die Teilung darf aber keine baurechtswidrigen Zustände schaffen. Der Gewinn aus dem abgetrennten Teil ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, auch wenn Sie im Haus wohnen bleiben.
Grundstück verkaufen: Wir beraten Sie
Wir prüfen Bodenrichtwert, Bebaubarkeit und Unterlagen, schätzen den Preis und sprechen gezielt private Bauherren oder Bauträger an. Sie erreichen uns montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr unter 03381 212411.
Stand: September 2026. Die Angaben sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
