Immobilie mit Betreuer verkaufen – Betreuungsvollmacht

| René Lindelaub

Betreuungsvollmacht beim ImmobilienverkaufBeim Verkauf einer Immobilie mit einer Betreuungsvollmacht müssen wichtige rechtliche Vorschriften beachtet werden. Beispielsweise muss der Verkauf der Eigentumswohnung seitens des Betreuers von einem Betreuungsgericht genehmigt werden. Was ein rechtlicher Betreuer ist, welche Voraussetzungen für einen erfolgreichen Hausverkauf gelten, wie man vorgeht und was beachtet werden muss.

 

Kurzübersicht vorab: Das sollte man wissen

  • Für einen guten Makler sollte es kein Problem sein, einen Hausverkauf über einen Betreuer zu managen.
  • Der Immobilienverkauf durch den Betreuer muss von einem Betreuungsgericht genehmigt werden.
  • Nach der gerichtlichen Genehmigung trägt der Betreuer für den Immobilienverkauf die inhaltliche Verantwortung.

Definition eines rechtlichen Betreuers und rechtliche Grundlage

Ein Betreuer nimmt im rechtlichen Sinn die gesetzliche Vertretung für einen Volljährigen wahr und steht dabei unter Aufsicht des Betreuungsgerichts. Die Vertretung findet deshalb statt, weil der Betreute seine Angelegenheiten nur noch zu einem Teil oder gar nicht mehr selbst erledigen kann, weil er unter einer Behinderung leidet oder psychisch erkrankt ist. Man unterscheidet die rechtliche Betreuung von einer Betreuung, die aus gesundheitlichen oder sozialen Gründen stattfindet.

Die rechtlichen Grundlagen für eine rechtliche Betreuung sind im BGB unter § 1896 ff festgelegt. Dort heißt es zum Beispiel, dass der Betreuer den betreuten außergerichtlich und gerichtlich im Rahmen des vorher per Betreuungsgericht festgelegten Aufgabenbereichs vertritt (§ 1902). Außerdem schreibt § 164, dass die Willenserklärung von dem Betreuer für und gegen den Betreuten gilt. Die Geschäftsfähigkeit der betreuten Person wird nur dann aberkannt, wenn in einem separaten Rechtsverfahren die Geschäftsunfähigkeit nach § 104 festgestellt wird.

Diese Voraussetzungen müssen für einen Hausverkauf mit Betreuungsvollmacht erfüllt sein

Der Betreute kann sein Haus nur durch den Betreuer verkaufen, wenn eine wirksame gerichtliche Bestellung seitens des Betreuers existiert. Diese muss den Verkauf der Immobilie seitens des Betreuten inhaltlich einschließen. In diesem Zusammenhang muss beispielsweise auf die Abstimmung mit dem Betreuungsgericht, die Genehmigungsprüfung, die Rechtswirksamkeit und die Beschwerdemöglichkeit geachtet werden. Eine kurze Übersicht dazu:

  • Abstimmung mit dem Betreuungsgericht: Die Genehmigung von dem Betreuungsgericht muss vor der eigentlichen Rechtshandlung eingeholt werden. D.h., dass sie beispielsweise nicht nach dem Abschluss des Kaufvertrags eingeholt werden kann. Rechtswirksam werden vorab genehmigte Verträge erst, wenn der Betreuer die Willenserklärung abgegeben hat. Tätigt der Betreuer das Rechtsgeschäft ohne die gerichtliche Genehmigung, so bleibt das Geschäft schwebend unwirksam. Es kann im Nachhinein also von dem Gericht entweder genehmigt und damit wirksam gemacht oder verweigert und damit unwirksam gemacht werden.
  • Genehmigungsprüfung durch Betreuungsgericht: Der Verkauf einer Immobilie ist ein Grundstücksgeschäft und erfordert daher nach § 1821 BGB die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das Gericht prüft die Rechtmäßigkeit und Wirksamkeit der Willenserklärung vom Betreuten. Das Rechtsgeschäft muss in der Vertretungsbefugnis, die den Betreuer erteilt wurde, inhaltlich enthalten sein. Das Gericht darf keine Genehmigung erteilen, wenn das Rechtsgeschäft gegen ein Vertretungsverbot verstößt.
  • Rechtsmangel – gerichtliche Genehmigung trotzdem möglich: Es kann sein, dass trotz eines Vertretungsverbotes eine Genehmigung seitens des Gerichts ausgesprochen wird. Das führt aber nicht automatisch zur Rechtswirksamkeit des Geschäfts.
  • Voraussetzungen für Rechtswirksamkeit der Genehmigung: Damit die gerichtliche Genehmigung rechtswirksam wird, muss sie gegenüber dem Betreuten erklärt werden. Außerdem muss der Betreute darüber informiert werden, dass er als Verfahrensbeteiligter fungiert.
  • Möglichkeit der Beschwerde beim Betreuungsgericht: Wenn die gerichtliche Genehmigung bekannt gegeben wurde, besteht die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen danach Beschwerde dagegen einzulegen.

Vorgehensweise beim Hausverkauf durch einen Betreuer

  1. Damit es zu keinen Komplikationen wie beispielsweise einem schwebend unwirksamen Geschäft kommt, sollte der Betreuer frühzeitig den Kontakt mit dem Betreuungsgericht suchen. Die Genehmigung über einen Immobilienverkauf kann hier 4-8 Wochen dauern. Außerdem sollte man noch zwei Wochen der Unsicherheit mit einrechnen, denn innerhalb von 14 Tagen nach der schriftlichen Bekanntgabe der Genehmigung kann Widerspruch gegen den Beschluss eingelegt werden.
  2. Vom Betreuungsgericht wird ein Immobiliensachverständiger beauftragt. Dieser erstellt ein Wertgutachten über die entsprechende Immobilie. Auf dieser Basis wird vom Betreuer ein Verkaufspreis festgelegt. Dieser Preis darf die Höhe des Wertes, der im Wertgutachten erklärt wird, nicht unterschreiten.
  3. Der Betreuer kann die Immobilie nun auf dem Immobilienmarkt anbieten. Je nach Bedarf kann ein Makler zu Hilfe genommen werden.
  4. Findet sich ein Käufer, dann müssen bei den Notarterminen alle Vertragsparteien anwesend sein. Das ist nicht der Betreute, sondern nur der Betreuer und der Käufer.
  5. Der Notar benötigt die Genehmigungsurkunde von dem Gericht.
  6. Der Kaufvertrag ist nach Eintreten der Rechtswirksamkeit abzuwickeln. Die Übertragung des Eigentums findet nun gegen die Kaufpreiszahlung statt.
  7. Sollte der Käufer aus Gründen der Kreditsicherheit eine Hypothek oder Grundschuld eintragen lassen wollen, muss das Betreuungsgericht das genehmigen.

Das sollte der Betreuer aus Sicht des Immobilieneigentümers beachten

Um mögliche Schwierigkeiten beim Verkauf der Immobilie frühzeitig zu erkennen, sollte der Betreuer rechtzeitig die Genehmigung beim Betreuungsgericht beantragen. Ist der Immobilienverkauf genehmigt, so hat das nur den Wert einer Gestattung. Auch nach dieser Genehmigung trägt der Betreuer also die Verantwortung für die Veräußerung. D.h., dass der Betreuer auch für vorsätzlich oder fahrlässig entstandene Schäden haftet, die dem Betreuten zur Last fallen, wenn die Ursache dafür eine Pflichtverletzung ist. Diese Haftung für Pflichtverletzungen vom Betreuungsverhältnis ist auf dem Betreuten eingeschränkt. Andere Personen sind nicht enthalten.

Diese konkreten Pflichtverletzungen sorgen für eine Schadensersatzpflicht

Die Gerichte prüfen das Gesamtverhalten des Betreuers, um zu bestimmen, ob die Vermögenssorgepflicht verletzt wurde. Es werden also keine finanziellen Ausgaben stichprobenartig überprüft und bewertet. Ausschlaggebend ist nur das Verhalten. So kann beispielsweise ein voreiliger Verkauf in Zeiten ansteigender Immobilienpreise zu einer Pflichtverletzung führen. Auch die unkritische Übernahme einer Grundstücksbewertung ist ein Auslöser für eine Pflichtverletzung.

Das ist beim Hausverkauf mit Betreuungsvollmacht aus Sicht des Käufers wichtig

Als Käufer sollte man sich über die gerichtliche Bestellungsurkunde darüber informieren, dass eine Betreuung vorliegt. Diese Bestellungsurkunde beinhaltet die genauen Daten über den Betreuten und den Betreuer. Auch wird in der Urkunde definiert, welchen Umfang die Betreuungsaufgaben haben. In den Betreuungsaufgaben muss für einen erfolgreichen Verkauf die Vermögenssorge enthalten sein. Das Vermögen muss das zum Verkauf stehende Grundstück mitsamt Immobilie inkludieren. Beachten sollte der Käufer auch, dass die Betreuung in der Regel befristet ist. Normalerweise beträgt die Befristung zwei Jahre, im Maximalfall sieben Jahre. Denn nach sieben Jahren findet von Amts wegen ein neuer Entscheid des Betreuungsgerichts über die Fortführung der Betreuung statt.

Der Käufer sollte außerdem beachten, dass er den Kaufvertrag widerrufen kann, wenn der Betreuer fälschlicherweise behauptet hat, dass eine Genehmigung seitens des Betreuungsgerichts vorliegt – außer, der Käufer wusste, dass keine Genehmigung vorlag.

Zusammenfassung

Die Veräußerung von einer Immobilie wird durch rechtliche Regelungen auch über einen Betreuer ermöglicht. Allerdings sollte sich der Betreuer viel Zeit nehmen, da insbesondere der Kontakt zum Betreuungsgericht bis zur Erteilung der Genehmigung 4-8 Wochen benötigt. Zusätzlich sollte man weitere zwei Wochen einplanen, um auf der sicheren Seite zu sein. Denn innerhalb dieser zwei Wochen ist es möglich, dass dem Entschluss widersprochen wird. Ist die Genehmigung sicher, kann der Betreuer die Immobilie zum Verkauf anbieten. Dabei darf der im Wertgutachten festgesetzte Wert nicht unterschritten werden. Der Verkauf kann auch in Kooperation mit einem Makler stattfinden.

Kategorie:  Allgemein