Zwangsversteigerung in Brandenburg: Gerichte, Termine, Ablauf und Kosten

Welches Amtsgericht ist in Brandenburg zuständig?

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Brandenburg hat die Zwangsversteigerungen allerdings bei einigen Gerichten gebündelt: Das Amtsgericht Potsdam versteigert für die Bezirke Brandenburg an der Havel, Luckenwalde, Nauen, Potsdam, Rathenow und Zossen, das Amtsgericht Strausberg für Bad Freienwalde, Bernau bei Berlin, Eberswalde und Strausberg, das Amtsgericht Frankfurt (Oder) auch für Fürstenwalde/Spree und das Amtsgericht Neuruppin für den gesamten Landgerichtsbezirk Neuruppin. Grundlage ist die brandenburgische Gerichtszuständigkeits-Verordnung in der Fassung vom Mai 2026.

Wo finde ich Zwangsversteigerungstermine in Brandenburg?

Die offizielle Quelle ist das ZVG-Portal, das die Justizverwaltungen der Länder betreiben. Dort wählen Sie Brandenburg und das Amtsgericht aus und sehen alle angesetzten Termine mit Objektart, Adresse und Verkehrswert. Zu vielen Verfahren können Sie das Gutachten, ein Exposé und Fotos kostenlos herunterladen. Gerichte wie Cottbus und Neuruppin veröffentlichen Termine zusätzlich im Amtsblatt, an der Gerichtstafel und auf einem privaten Portal.

Ein Termin muss mindestens sechs Wochen vorher bekannt gemacht werden, nach einer einstweiligen Einstellung genügen zwei Wochen. Die Bekanntmachung nennt den Verkehrswert und gibt an, ob in einem früheren Termin der Zuschlag wegen der Wertgrenzen versagt wurde. Das ist ein wichtiger Hinweis, denn dann gelten diese Grenzen nicht mehr (mehr dazu unten).

Die Gerichtsakte mit Gutachten und Mitteilungen des Grundbuchamts darf jeder einsehen, ein besonderes Interesse müssen Sie dafür nicht nachweisen. Die Amtsgerichte Potsdam und Cottbus bitten um telefonische Terminabsprache mit der Geschäftsstelle und geben keine Auskünfte per E-Mail. In das Grundbuch selbst dürfen Sie dagegen nur mit berechtigtem Interesse sehen.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

1. Antrag und Anordnung: Ein Gläubiger, meist die Bank, beantragt mit einem vollstreckbaren Titel die Versteigerung. Das Gericht ordnet sie an.
2. Verkehrswert: Ein Sachverständiger begutachtet die Immobilie, das Gericht setzt den Verkehrswert fest. Nicht immer kommt der Gutachter ins Haus; das Gutachten sagt, ob innen besichtigt wurde.
3. Bekanntmachung: Das Gericht bestimmt den Termin und veröffentlicht ihn mindestens sechs Wochen vorher.
4. Versteigerungstermin: Nach dem Bekanntmachungsteil nennt das Gericht das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten und endet erst, wenn trotz Aufforderung kein höheres Gebot mehr kommt; das letzte Gebot wird dreimal aufgerufen.
5. Zuschlag: Der Meistbietende erhält den Zuschlag, entweder direkt im Termin oder in einem Verkündungstermin, der höchstens eine Woche später liegt. Mit dem Zuschlag wird er Eigentümer.
6. Verteilungstermin: Der Ersteher zahlt das Bargebot per Überweisung an die Gerichtskasse, das Geld muss vor dem Termin eingegangen sein. Das Gericht verteilt den Erlös nach einem Teilungsplan an die Gläubiger und ersucht danach das Grundbuchamt, den neuen Eigentümer einzutragen.

Gibt im Termin niemand ein Gebot ab, wird das Verfahren einstweilen eingestellt. Bleibt auch ein zweiter Termin ohne Ergebnis, hebt das Gericht das Verfahren auf.

Mitbieten: So bereiten Sie sich vor

Gutachten lesen und die Immobilie von außen ansehen

Das Gutachten ist oft die einzige Informationsquelle. Achten Sie auf Baujahr, Zustand, Baumängel, Altlasten, Denkmalschutz und darauf, ob innen besichtigt wurde. Ein Recht auf Besichtigung haben Bieter nicht, das Gericht vermittelt auch keine. Möglich ist sie nur, wenn Eigentümer oder Mieter zustimmen. Sehen Sie sich Immobilie und Umgebung deshalb mindestens von außen genau an und kalkulieren Sie einen Puffer für Unbekanntes, denn Gewährleistungsansprüche gibt es nach dem Zuschlag nicht.

Finanzierung und Obergrenze festlegen

Klären Sie die Finanzierung vor dem Termin, denn das Bargebot muss spätestens vor dem Verteilungstermin bei der Gerichtskasse sein. Legen Sie vorher fest, wie weit Sie höchstens mitbieten, und rechnen Sie die Nebenkosten ein. Der Verkehrswert aus dem Gutachten ist kein Marktpreis; eine Einschätzung des aktuellen Marktwerts hilft bei der Obergrenze.

Sicherheitsleistung: 10 % des Verkehrswerts

Ein Beteiligter, zum Beispiel die betreibende Bank, kann direkt nach Ihrem Gebot eine Sicherheit verlangen. Rechnen Sie damit. Sie beträgt in der Regel 10 % des Verkehrswerts, bei 200.000 € also 20.000 €, und ist sofort zu leisten; sonst weist das Gericht Ihr Gebot zurück. Zugelassen sind:

• ein Bundesbankscheck oder ein Verrechnungsscheck eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstituts, frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt,
• eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines solchen Kreditinstituts,
• eine Überweisung an die Gerichtskasse, die vor dem Termin gutgeschrieben ist und im Termin nachgewiesen wird.

Bargeld ist als Sicherheit ausgeschlossen. Bringen Sie außerdem Ihren Ausweis und Ihre Steuer-Identifikationsnummer mit, die das Gericht für die Meldung an das Finanzamt braucht. Bieten Sie für eine andere Person, muss Ihre Vertretungsmacht sofort durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden, sonst wird das Gebot zurückgewiesen.

Geringstes Gebot und die Grenzen 5/10 und 7/10

Zugelassen ist nur ein Gebot, das mindestens die Verfahrenskosten und die Rechte deckt, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen: das geringste Gebot. Vorsicht bei bestehen bleibenden Rechten: Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt und nicht bar gedeckt sind, etwa eine vorrangige Grundschuld, Wegerechte oder ein Wohnrecht, erlöschen nicht. Sie übernehmen diese zusätzlich zu Ihrem Gebot. Welche Rechte bestehen bleiben, erfahren Sie im Termin und aus der Akte.

• Unter 5/10 des Verkehrswerts versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Gläubiger selbst bietet und sein Gebot zusammen mit seinem Ausfall die Hälfte erreicht.
• Unter 7/10 des Verkehrswerts kann ein Berechtigter die Versagung beantragen, dessen Anspruch bei einem Gebot in Höhe von 7/10 gedeckt wäre. Der betreibende Gläubiger kann widersprechen, wenn ihm die Versagung unverhältnismäßig schadet.
• Neuer Termin: Wird der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, setzt das Gericht einen neuen Termin an, in der Regel drei bis sechs Monate später. Dort darf der Zuschlag aus diesen Gründen nicht mehr versagt werden, dann reicht grundsätzlich das geringste Gebot.

Was kostet eine ersteigerte Immobilie zusätzlich?

Einen Notar brauchen Sie nicht, weil Sie das Eigentum durch den Zuschlag erwerben und das Gericht die Eintragung ins Grundbuch veranlasst. Eine Maklerprovision fällt bei der Ersteigerung ebenfalls nicht an. Diese Kosten kommen aber auf Sie zu:

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte. Das Bargebot ist ab dem Zuschlag bis zum Verteilungstermin mit 4 % im Jahr zu verzinsen; das Amtsgericht Cottbus nennt für diesen Zeitraum meist sechs bis zehn Wochen. Planen Sie außerdem Geld für Sanierung, Räumung oder Leerstand ein. Zum Vergleich mit einem normalen Kauf lesen Sie unseren Ratgeber zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf in Brandenburg.

Nach dem Zuschlag: Eigentum, Mieter und Räumung

Mit dem Zuschlag gehen Eigentum, Gefahr, Nutzungen und Lasten auf Sie über, auch wenn Sie noch nicht im Grundbuch stehen. Versichern Sie die Immobilie deshalb sofort. Eingetragen werden Sie, wenn der Zuschlag rechtskräftig und der Erlös verteilt ist.

Vermietete Immobilien

Bestehende Miet- und Pachtverträge gehen auf Sie über. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, müssen es aber zum ersten zulässigen Termin ausüben. Bei Wohnungen brauchen Sie trotzdem ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf. Lassen Sie Mietverträge und Kündigungsmöglichkeiten vor dem Bieten prüfen, soweit sie aus der Akte hervorgehen.

Wenn der frühere Eigentümer nicht auszieht

Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel gegen Besitzer, die kein fortbestehendes Recht an der Immobilie haben, etwa gegen den früheren Eigentümer. Sie brauchen also keine Räumungsklage, sondern können mit einer vollstreckbaren Ausfertigung des Beschlusses einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Mieter mit gültigem Vertrag sind dagegen geschützt, weil ihr Vertrag auf Sie übergeht.

Teilungsversteigerung bei Erbengemeinschaft und Scheidung

Eine Sonderform ist die Teilungsversteigerung: Gehört eine Immobilie mehreren Personen und einigen sie sich nicht, kann jeder Miteigentümer die Versteigerung beantragen, um die Gemeinschaft aufzuheben. Typische Fälle sind Erbengemeinschaften und Paare in Trennung oder Scheidung. Das Verfahren kann auf Antrag für bis zu sechs Monate eingestellt werden, einmal wiederholbar; bei Ehegatten auch zum Schutz gemeinsamer Kinder. Ein gemeinsamer Verkauf ist fast immer die bessere Lösung, weil Kaufinteressenten besichtigen können und niemand unter Zeitdruck bietet.

Zwangsversteigerung droht: Was Eigentümer tun können

Wer seine Raten nicht mehr zahlen kann, sollte früh mit der Bank sprechen. Auch nach der Anordnung ist ein Verfahren nicht zwangsläufig verloren:

• Einstellung beantragen: Sie können beantragen, das Verfahren für höchstens sechs Monate einzustellen, wenn sich die Versteigerung dadurch voraussichtlich vermeiden lässt. Das Gericht kann das mit Auflagen verbinden, etwa laufenden Zahlungen.
• Mit dem Gläubiger einigen: Der Gläubiger kann die Einstellung bewilligen oder seinen Antrag zurücknehmen, dann wird das Verfahren aufgehoben.
• Freihändig verkaufen: Ein Verkauf ist bis zum Zuschlag möglich, wenn die Gläubiger zustimmen und die Grundschulden aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Anders als in der Versteigerung können Kaufinteressenten besichtigen, und Sie bestimmen Vermarktung und Käufer mit.
• Kostenlose Schuldnerberatung: Anerkannte Schuldner- und Insolvenzberatungsstellen beraten kostenlos. Das Verzeichnis des Landes Brandenburg nennt die Stellen in Ihrer Nähe.

Für einen Verkauf unter Zeitdruck zählt ein realistischer Preis, mit dem Sie auch gegenüber der Bank argumentieren können. Wir bewerten Ihre Immobilie kostenlos und vertraulich und begleiten den Verkauf bis zum Notartermin. Mehr dazu, wie ein Verkauf mit noch laufendem Darlehen funktioniert, lesen Sie unter Haus verkaufen trotz laufendem Kredit.

Zwangsversteigerung oder Immobilienauktion: der Unterschied

Nicht jede Versteigerung in Brandenburg ist eine Zwangsversteigerung. Daneben gibt es freiwillige Immobilienauktionen: Der Eigentümer, etwa eine Kommune, ein Unternehmen oder eine Erbengemeinschaft, beauftragt selbst ein Auktionshaus. Das Haus stellt die Objekte in einem Katalog vor und versteigert sie an festen Terminen. Geboten wird im Saal, oft auch am Telefon, schriftlich oder online.

Auch bei einer freiwilligen Auktion ist Ihr Gebot verbindlich: Mit dem Zuschlag kommt der Kaufvertrag zustande. Lesen Sie die Versteigerungsbedingungen deshalb vorher genau, vor allem zu Aufgeld, Sicherheitsleistung, Fälligkeit des Kaufpreises und Gewährleistung, und klären Sie die Finanzierung vor dem Termin. Für die Kosten neben dem Gebot gilt dasselbe wie beim normalen Kauf, siehe Nebenkosten beim Immobilienkauf in Brandenburg.

Einen Mittelweg nutzen auch wir bei einzelnen Objekten: das verdeckte Bieterverfahren. Kaufinteressenten besichtigen wie gewohnt und geben bis zu einer Frist ein Gebot ab, das nur wir sehen. Verbindlich wird der Kauf erst mit dem Notarvertrag. Welche Objekte gerade so angeboten werden, sehen Sie an der Markierung „Bieterverfahren“ in unseren aktuellen Angeboten.

Immobilie kaufen ohne Versteigerung

Eine Versteigerung ist nicht der einzige Weg zu einem fairen Preis. Bei einem normalen Kauf können Sie besichtigen, Unterlagen prüfen und über den Preis verhandeln. Unsere aktuellen Angebote finden Sie online; mit einer Suchanfrage informieren wir Sie, sobald wir eine passende Immobilie in Brandenburg anbieten.

Häufige Fragen zur Zwangsversteigerung in Brandenburg

Stand: Oktober 2026. Die Angaben sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die Angaben des Vollstreckungsgerichts im jeweiligen Verfahren.