Verkehrswertgutachten in Brandenburg

Was ist der Verkehrswert?

Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert, auch Marktwert genannt, in § 194: Er richtet sich nach dem Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage der Immobilie. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zählen nicht, also weder ein Liebhaberpreis noch ein Notverkauf.

Der Verkehrswert ist damit eine sachverständige Einschätzung, kein garantierter Kaufpreis. Wie hoch der tatsächlich erzielte Preis ausfällt, hängt auch von der Vermarktung und der Nachfrage im Moment des Verkaufs ab. Wichtig ist der Stichtag: Ein Gutachten gilt für ein bestimmtes Datum, zum Beispiel den Todestag bei einer Erbschaft.

Welche Bewertung brauche ich?

Nicht jeder Anlass verlangt ein kostenpflichtiges Gutachten. Entscheidend ist, ob Sie den Wert nur für sich selbst wissen möchten oder ihn gegenüber einer Behörde, einem Gericht oder anderen Beteiligten nachweisen müssen.

Für den Verkauf brauchen Sie kein Gutachten: Ein realistischer Angebotspreis entsteht aus Marktdaten, Besichtigung und Erfahrung mit Käufern vor Ort. Eine erste Einschätzung erhalten Sie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung.

Die drei Verfahren der Wertermittlung

Gutachterausschüsse und Sachverständige ermitteln Verkehrswerte nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die aktuelle Fassung gilt seit dem 1. Januar 2022 und hat die Verordnung von 2010 abgelöst. Sie kennt drei Verfahren:

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet, aus Bodenrichtwerten oder aus Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses. Es kommt in Frage, wenn es genügend geeignete Vergleichsdaten gibt.
• Ertragswertverfahren: Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Erträge, vor allem Mieten. Es passt, wenn die Erträge für den Kaufpreis ausschlaggebend sind.
• Sachwertverfahren: Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der Gebäude und Außenanlagen zusammen und wird an die Marktlage angepasst. Es passt, wenn dieser Substanzwert den Preis bestimmt.

Welches Verfahren passt, richtet sich nach der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten am Markt und den verfügbaren Daten. Die Verordnung schreibt keine feste Zuordnung zu Haus oder Wohnung vor, verlangt aber, dass die Wahl im Gutachten begründet wird.

Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?

Gutachterausschuss

In Brandenburg gibt es für jeden Landkreis und jede kreisfreie Stadt einen unabhängigen Gutachterausschuss. Für Immobilien in der Stadt Brandenburg an der Havel ist der Gutachterausschuss der Stadt zuständig, Geschäftsstelle Klosterstraße 14; für den Landkreis Potsdam-Mittelmark sitzt die Geschäftsstelle in Teltow. Ein Gutachten beantragen dürfen unter anderem Eigentümer, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Behörden und Gerichte. Die Gutachten sind nicht bindend. Alle Adressen finden Sie in der Übersicht der Gutachterausschüsse im Land Brandenburg.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Sie werden auf Antrag meist von der Industrie- und Handelskammer bestellt, wenn sie besondere Sachkunde und Eignung nachweisen. Die Bezeichnung „öffentlich bestellter Sachverständiger“ ist geschützt; wer sie unbefugt führt, macht sich strafbar.

Zertifizierte Sachverständige

Sachverständige können sich nach der Norm DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizieren lassen. In Deutschland akkreditiert die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) die Stellen, die solche Zertifikate vergeben. Achten Sie auf das Akkreditierungssymbol: Nach Hinweis der DAkkS gilt ein Zertifikat ohne dieses Symbol nicht als Kompetenznachweis.

Die Bezeichnung „Sachverständiger“ allein ist dagegen nicht geschützt. Fragen Sie deshalb nach Bestellung oder Zertifikat, besonders wenn das Gutachten für das Finanzamt bestimmt ist: Als Nachweis eines niedrigeren Werts dient nach § 198 Bewertungsgesetz regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Alternativ kann ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Beim Gutachterausschuss

Die Gutachterausschüsse in Brandenburg rechnen nach einer festen Gebührenordnung ab. Die Gebühr hängt vom ermittelten Wert ab und davon, ob das Grundstück bebaut ist:

Bei freien, zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen

Eine gesetzliche Gebührenordnung gibt es für sie nicht mehr, seit die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure 2009 den Teil zu Wertermittlungen gestrichen hat. Das Honorar wird frei vereinbart und hängt vor allem von der Art der Immobilie, dem Aufwand, den vorhandenen Unterlagen und dem Umfang des Gutachtens ab. Lassen Sie sich vorher ein schriftliches Angebot geben. Für Gutachten im Auftrag eines Gerichts gilt ein gesetzlicher Stundensatz von 125 € für die Bewertung von Immobilien.

Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?

Die Begriffe „Vollgutachten“ und „Kurzgutachten“ sind gesetzlich nicht definiert. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten beschreibt Grundstück, Gebäude, Lage und Rechte, begründet die Wahl des Verfahrens und leitet den Wert nachvollziehbar her. Diese Tiefe ist sinnvoll, wenn Sie den Wert gegenüber Finanzamt oder Gericht nachweisen müssen. Ein Kurzgutachten fasst die Wertermittlung kompakter zusammen und eignet sich, wenn Sie selbst oder die Beteiligten eine fundierte, schriftliche Grundlage brauchen, aber keinen ausführlichen Nachweis. Klären Sie vor dem Auftrag, welchen Nachweis die Stelle verlangt, bei der Sie das Gutachten vorlegen.

Welche Unterlagen braucht der Gutachter?

• aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
• Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte und die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
• Baubeschreibung, Baujahr und Nachweise über Modernisierungen
• Energieausweis
• bei vermieteten Immobilien: Mietverträge und Aufstellung der Mieteinnahmen
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Unterlagen zu Baulasten, Wegerechten, Wohnrechten oder anderen Belastungen

Fehlt etwas, kann der Gutachter manches bei Behörden anfordern, das kostet aber Zeit und oft Gebühren. Für Wohnungseigentum erklärt unser Ratgeber zur Teilungserklärung, wo Sie diese erhalten.

Bodenrichtwerte und Marktberichte kostenlos nutzen

Einen ersten Anhaltspunkt liefern die Daten der Gutachterausschüsse. In Brandenburg werden die Bodenrichtwerte jedes Jahr zum 1. Januar ermittelt und im Portal BORIS Brandenburg kostenlos veröffentlicht. Die jährlichen Grundstücksmarktberichte mit Kaufpreisen und Preisentwicklungen stehen als PDF gebührenfrei zum Download. Sie ersetzen kein Gutachten, zeigen aber, wie sich Preise in Ihrer Region entwickeln. Aktuelle Zahlen für unsere Städte finden Sie auf den Standortseiten, zum Beispiel für Brandenburg an der Havel und Potsdam.

Verkehrswertgutachten von IMMOBRA

Bei IMMOBRA erstellt Oliver Paulick, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024, Verkehrswertgutachten und Kurzgutachten für Immobilien in Brandenburg, zum Beispiel für Erbschaft, Schenkung, Pflichtteil oder Scheidung. Das Honorar richtet sich nach Immobilie und Aufwand; Sie erhalten vorab ein individuelles Angebot.

Möchten Sie verkaufen und brauchen keinen Nachweis gegenüber Dritten? Dann ist unsere kostenlose Marktwerteinschätzung der schnellere Weg zu einem realistischen Angebotspreis.

Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten

Stand: September 2026. Gebühren nach der Brandenburgischen Gutachterausschuss-Gebührenordnung in der Fassung vom November 2025. Die Angaben sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.