Die Teilungserklärung beim Immobilienverkauf

Eine Teilungserklärung ist für jeden erforderlich, der eine Wohnung oder ein Haus in Wohneinheiten aufteilen will. Sie ist wichtig für Käufer von Eigentumswohnungen, die sie möglicherweise benötigen, um einen Kredit oder eine andere Immobilienfinanzierung zu erhalten. Die Teilungserklärung ist ein Dokument, in dem die Aufteilung des Eigentums erklärt wird. Sie kann von einem Notar beglaubigt werden. Bei einem solchen Eigentum kann es sich zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus handeln. Oder aber um mehrere Reihenhäuser. Die Teilungserklärung muss ausgefüllt und anerkannt werden, bevor eine Wohneinheit verkauft werden kann: Denn erst wenn die Teilungserklärung abgeschlossen ist, kann für jede Einheit eine separate Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden. § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer) ist das zu Grunde liegende Gesetz, das Teilungserklärungen ermöglicht.

Inhalt einer Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt das Eigentum und die Rechte an der Immobilie in Brandenburg sowie die Rechte eines Einzelnen in der Eigentümergemeinschaft. Das entsprechende Dokument deckt alle damit zusammenhängenden Aspekte ab. Es ist ca. 30 Seiten lang. Die folgenden Informationen sind enthalten:

Die Auswahl des Hausverwalters
Beschreibung der Wohneinheiten
Angaben zu gemeinsamen, besonderen und sonstigen Rechten
Lage, Größe und Anzahl der Wohneinheiten in der Anlage.
Beschreibung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
Beschreibung der Immobilie
Informationen zu den Stimmrechten
Maximal 2 Miteigentumsanteile bei Teilung 1/10.000, mindestens 1/100
Kostenteilung und Kostenzuweisung

Der Inhalt im Hinblick auf die Rechte der Eigentümer im Detail

Die Teilungserklärung regelt den Umgang der Eigentümer untereinander. Die Gemeinschaftsordnung gilt für alle Wohnungseigentümer. Teil der Erklärung sind Details zum Gemeinschaftseigentum. Dies sind alle Flächen und Räume, die von der Gemeinschaft genutzt werden (z. B. ein Waschkeller oder ein Flur). Außerdem wird das Sondereigentum erklärt. Das sind die Räume und Flächen, die ein Wohnungseigentümer nutzen kann. Dazu zählen also beispielsweise eine Wohnung und ein zugehöriges Kellerabteil. Die Teilungserklärung regelt zudem Details zu den Eigentümerversammlungen, zur Ernennung eines Verwalters, zur Tierhaltung, zu den Umlagen der Kosten, der Verteilung des Stimmrechts, der Erklärung des Wirtschaftsplans und Zahlungsgebühren sowie zu baulichen Veränderungen. Natürlich werden auch Regeln für die Verpachtung und den Verkauf deklariert, sowie für die Instandhaltung und Reparaturen des Gemeinschaftseigentums. Ebenso wird die Nutzung der Gebäudeteile bzw. Flächen festgelegt: Manche Teile sind beispielsweise privat, andere gewerblich zu nutzen.

Teilungspläne sind ebenfalls ein zentraler Teil der Teilungserklärung: Dieser Abschnitt enthält Informationen über die Aufteilung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. Es handelt sich um eine Grundrissdarstellung im Maßstab 1:100. Jede Wohneinheit ist gegebenenfalls fortlaufend nummeriert. Der Teilungsplan zeigt auch die Flächen, die mit Sonderrechten wie Garten oder Dachterrasse belegt sind. Bevor eine Wohneinheit in das Grundbuch eingetragen werden kann, muss ein gültiger, von einem Sachverständigen oder Baubeamten genehmigter Teilungsplan vorliegen. Eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit darf ebenfalls nicht fehlen: Auch sie ist ein Teil der Erklärung. Sie bescheinigt, dass jede Wohneinheit abgeschlossen und für sich genutzt werden kann.

Alle Wohnungseigentümer sind an den Inhalt der Teilungserklärung gebunden. So sind die Wohnungseigentümer beispielsweise an die Bestellung eines Verwalters gebunden. Bei Widersprüchen in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung gelten die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung. Eine Teilungserklärung kann nicht ohne weiteres aufgehoben werden. Änderungen sind aber möglich:

Kann eine Teilungserklärung geändert werden?

Manchmal ist es notwendig, die Teilungserklärung zu ändern. Eine Änderung der Teilungserklärung kann erforderlich sein, wenn Gemeinschaftseigentum geteilt wird oder sich die Anzahl der Miteigentumsanteile ändert. Die Änderung muss von allen Eigentümern unterschrieben und notariell beglaubigt werden. Diese Kosten werden in der Regel von den Wohnungseigentümern getragen.

Wie kann ich eine Teilungserklärung abgeben?

Das Grundbuchamt erhält die Teilungserklärung zusammen mit dem Antrag auf Eintragung nach § 8 WEG. Für einen erfolgreichen Antrag müssen Teilungspläne erstellt werden. Aus den Teilungsplänen geht hervor, welches Grundstück zu welchem Grundstück gehört. Mit der Erstellung von Teilungsplänen ist in der Regel ein Architekt beauftragt. Außerdem muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt werden. Diese Bescheinigung wird von der Baubehörde ausgestellt. Sie wird von der Baubehörde ausgestellt. Die Teilungserklärung müssen Sie beim Grundbuchamt einreichen, wenn Sie Alleineigentümer der zu teilenden Immobilie nach SS 8 WEG sind. Dies geschieht in der Regel durch eine beglaubigte oder notariell beurkundete Teilungserklärung. Ein Notar kann diese vorbereiten. Nachdem alle erforderlichen Unterlagen eingereicht und vom Grundbuchamt formell geprüft worden sind, kann das Grundbuch geschlossen werden.

Wie lange hat eine Teilungserklärung Gültigkeit?

Einmal notariell beurkundet, ist die Teilungserklärung lebenslang gültig. Sie kann wie oben beschrieben abgeändert werden, allerdings nur mit Zustimmung aller Eigentümer.

Welches Verfahren kann eine Eigentümergemeinschaft anwenden, um einen Verwalter für ihr Eigentum zu bestellen?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 26 können die Wohnungseigentümer wählen, ob sie einen Verwalter bestellen wollen oder nicht. Die Bestellung des Verwalters gilt für fünf Jahre. Die Geltungsdauer der erstmaligen Bestellung eines Verwalters wird auf drei Jahre verkürzt, wenn sie nach Begründung von Wohnungseigentum erfolgt. Wenn die Wohnungseigentümer einen neuen Beschluss fassen, kann die Verwalterbestellung verlängert werden.

Wie wird eine Teilungserklärung verwahrt?

Das entsprechende Grundbuchamt der Gemeinde bzw. Stadt in Brandenburg bewahrt die Teilungserklärung und die notariellen Urkunden auf. Falls erforderlich, muss auch eine Teilungserklärung in das Register eingetragen werden. Dieses Dokument ist für die Erstellung und Führung der einzelnen Wohnungsgrundbücher erforderlich.

Was sind die gefährlichsten Fallstricke bei Teilungserklärungen?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die Rechtsgrundlage für die Teilungserklärung. Die Wohnungseigentümer haben das Recht, eigene Vereinbarungen zu treffen. Einige Klauseln können nachteilige Folgen für künftige Eigentümer haben. Sie können auch Auswirkungen auf die Kostenverteilung haben. Oder auf die Nutzung (gewerblich und privat), die Nutzungsrechte (Rasen- oder Trockenstellplätze) sowie die Stimmrechte (Kopfprinzip oder Anteilsstimmrecht). Sie sollten die Regelungen genau lesen, wenn Sie eine Wohnung mit einer übergeordneten Teilungserklärung erwerben wollen!

Wie beantrage ich eine Teilungserklärung in Brandenburg?

Die Eintragung beim Grundbuchamt ist in ganz Deutschland gleich, egal ob Berlin, Brandenburg oder Köln. Dazu müssen Sie zunächst einen Teilungsplan erstellen bzw. erstellen lassen. Anschließend müssen Sie bei der Baubehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Die notariell beurkundeten Teilungserklärungen werden dann an das Grundbuchamt geschickt. Nachdem die Prüfung abgeschlossen ist, schließt das Grundbuchamt das Verfahren ab. Jedes Wohnungsregister wird erstellt.

Haben Sie die Möglichkeit, eine Teilungserklärung abzugeben?

Jeder kann für jede Immobilie oder jedes Grundstück eine Teilungserklärung abgeben, das er besitzt. Das Dokument muss allen gesetzlichen Anforderungen und den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) entsprechen. Die Teilungserklärung muss von einem Notar beglaubigt werden.

Wie lange dauert es, eine Teilungserklärung in Brandenburg abzugeben?

Es ist nicht vorhersehbar, wie lange es dauert, bis die Teilungserklärung des Grundbuchamtes im Grundbuch eingetragen wird. Sie können aber mit einer Wartezeit von mehreren Wochen rechnen. Das hängt davon ab, wie stark Ihr Grundbuchamt ausgelastet ist. Üblicherweise ist die Auslastung in größeren Städten wie Potsdam oder Brandenburg an der Havel größer als in kleineren Gemeinden. Um sicherzustellen, dass alle Beteiligten informiert sind, sollten die Eigentümer einige Wochen zwischen dem Datum der Erklärung und dem Datum der Eintragung einplanen.

Wie hoch sind die Kosten in Brandenburg?

Das Gerichts- und Notarkostengesetz bestimmt die Kosten für die Abgabe und Unterzeichnung einer Teilungserklärung. Sie sind gleich hoch, unabhängig davon, ob Sie in Brandenburg oder Berlin wohnen. Ein von Ihnen erstelltes Dokument kostet in der Regel zwischen 100 und 150 Euro. Eine notarielle Beurkundung ist kostenpflichtig. Diese Gebühr liegt in der Regel zwischen 100 und 150 Euro. Der Umfang von Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Teilungsplänen kann variieren. Sie können bis zu 250 Euro betragen.

Ein Berechnungsbeispiel für die Kosten einer notariellen Bescheinigung der Teilungserklärung

Eine fiktive Immobilie hat einen Verkehrswert von 6.000.000 Euro. Die Kosten für eine fiktive Immobilie belaufen sich also auf die Hälfte ihres Verkehrswertes (300.000 Euro). Nach dem entsprechenden Gesetz über die Gerichts- und Notarkosten werden für die notarielle Bescheinigung und die Teilungserklärung 4.935 Euro verlangt.

Fazit

In Brandenburg kann jeder eine Teilungserklärung für jedes Grundstück oder jede Immobilie abgeben. Die Urkunde muss den gesetzlichen Mindestanforderungen genügen und den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) entsprechen. Die Teilungserklärung muss von einem Notar beglaubigt werden. Für einen erfolgreichen Antrag müssen Teilungspläne erstellt werden. In der Regel wird ein Architekt die Teilungspläne zeichnen. Außerdem muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt werden. Diese Bescheinigung wird von der Baubehörde ausgestellt. Das Grundbuchamt erhält die Teilungserklärung sowie den Antrag auf Eintragung nach § 8 WEG. Das Grundbuch wird geschlossen, wenn alle erforderlichen Unterlagen eingereicht und vom Grundbuchamt formell geprüft wurden. Die einzelnen Wohnungsgrundbücher können nun angelegt werden. Es kann mehrere Wochen dauern, bis die Teilungserklärung und die eigentliche Eintragung ins Grundbuch vorliegen. Die Kosten für die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung richten sich nach der Hälfte des Verkehrswerts der Immobilie.