Gewerbeimmobilie in Brandenburg verkaufen
Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Brandenburg ist nicht mit dem Verkauf privater Immobilien vergleichbar. Insbesondere sind die Bewertungsmaßstäbe für Faktoren wie die Lage des Gebäudes, die Raumaufteilung und den Zustand unterschiedlich. Aber wann gilt eine Immobilie überhaupt als gewerblich? Wir geben einen Überblick über die Arten von Gewerbeimmobilien. Wir zeigen Ihnen außerdem die Definition einer Gewerbeimmobilie. Zudem geben wir Tipps zur Bestimmung des besten Kaufpreises. Sie bekommen außerdem weitere Informationen zu anfallenden Steuern wie die Spekulationssteuer, die Gewerbesteuer und die Mehrwertsteuer.
Was sind Gewerbeimmobilien?
Gleich vorweg: Zu den Gewerbeimmobilien können auch Wohnungen gehören! Der Unterschied zu Wohnimmobilien liegt im prozentualen Anteil der Fläche, die für gewerbliche Zwecke genutzt wird. Die Definition ist dabei folgende: Nach § 181 Absatz 6 des Bewertungsgesetzes gilt ein Grundstück als gewerblich, wenn es zu mehr als 80 Prozent für gewerbliche oder öffentliche Zwecke genutzt wird und nicht im Teileigentum steht.
Alle unbeweglichen Grundstücke, die nicht gewerblich oder nicht ausschließlich privat genutzt werden, fallen unter die Definition des Gewerbegrundstücks. Sie müssen eine primäre gewerbliche Nutzung aufweisen. Das können zum Beispiel Büroflächen oder Lagerhallen sein, nicht aber Schiffe oder ähnlich spezielle Flächen. Gerade in Brandenburg finden sich viele historische, aber auch moderne Flächen, die neben einer Gewerbeimmobilie auch noch Wohnfläche bieten. Meist wird letztere vom Betriebsinhaber oder vom Betriebsleiter genutzt.
Arten von Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien werden in sieben verschiedene Arten unterteilt: Logistikimmobilien (z. B. Lagerhallen), Freizeitimmobilien (z. B. Fitnesscenter, Schwimmbäder, Gebäude für andere Sportarten), Produktionsimmobilien (z. B. Kühlhäuser), Büroimmobilien (Gebäude, in denen Büroflächen untergebracht sind), Einzelhandelsimmobilien (z. B. Supermärkte, Einkaufszentren, Einzelhandelsgeschäfte), Spezielle Gewerbeimmobilien (z. B. Bahnhöfe) sowie Gewerbeparks (z. B. Kombination aus Büro-, Dienstleistungs-, Lager- und Freiflächen).
Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, haben wir ein paar Tipps für Sie!
Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie in Brandenburg verkaufen oder vermieten wollen, müssen Sie einige Dinge beachten: Die Vermarktung von Gewerbeimmobilien ist komplizierter und erfordert, für die meisten eine umfassende Beratung.
Mit Hilfe einer Marktanalyse können Sie das aktuelle Marktvolumen, die Marktdynamik und andere relevante Informationen ermitteln. Der Teilmarkt ist für die Bestimmung des Werts einer Gewerbeimmobilie von entscheidender Bedeutung: Jeder Teilmarkt kann unterschiedliche Marktpreise, Kaufpreisfaktoren und andere Merkmale aufweisen. Es muss auch analysiert werden, wofür die Gewerbeflächen genutzt werden könnten. Ein Werkstattgebäude, das verkauft werden soll, ist beispielsweise nur sehr eingeschränkt zum Betrieb eines Restaurants geeignet. Die Vermarktung sollte sich also eher an Interessenten richten, die eine Werkstatt eröffnen möchten.
Zur Berechnung des Marktwertes wird das Ertragswertverfahren angewendet. Die Berechnungen basieren auf dem Bodenrichtwert sowie dem Ertragswert der Immobilie. Der errechnete Wert spiegelt somit die realen Zahlen zum Zeitpunkt des Verkaufs wider. Ihre finanzielle und geschäftliche Situation wird immer von einem Fachmann berücksichtigt, wenn Sie eine Immobilienvermittlung in Betracht ziehen.
Sammeln Sie wichtige Unterlagen: Dazu zählt beispielsweise ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bzw. den genehmigten Bebauungsplan des Brandenburger Grundstücks. Den Auszug aus dem Kataster und die Berechnung der Nutzflächen für das Grundstück. Ein Auszug aus dem Gebäudekataster. Gebäudebeschreibungen (inkl. Umbaumaßnahmen innerhalb der letzten zwei Jahre). Pacht- oder Gewerbemietverträge, die innerhalb der letzten drei Jahre abgeschlossen wurden. Nebenkostenabrechnungen sind ebenfalls wichtig. Professionelle Makler können Ihnen bei der Beschaffung dieser Unterlagen behilflich sein.
Energieausweis
Die Energieeinsparverordnung 2007 schreibt vor, dass der Kaufinteressent einen Energieausweis erhält. Damit soll dieser die geschätzten Energiekosten pro Quadratmeter in den entsprechenden Energieeffizienzklassen erfahren.
Der Energieausweis muss seit der Veröffentlichung der Energieeinsparverordnung 2014 ungefragt ausgehängt werden. Alle erforderlichen Informationen müssen in der Werbung der Immobilie veröffentlicht werden, sofern der Gebäudeenergieausweis ausgestellt ist. Dazu gehören die Art und der Verbrauch des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder -wert und die Hauptheizquellen. Auch eventuelle Wohngebäude müssen einbezogen werden.
Welche Steuern fallen beim Verkauf an?
Bei dem Verkauf einer Immobilie eines Gewerbes, ob in Brandenburg oder nicht, handelt es sich um Betriebsvermögen. Dieses unterliegt sowohl der Einkommen- als auch der Gewerbesteuer, wenn es aus dem Gewerbe entnommen wird. Wenn der Eigentümer einer Immobilie diese nicht bewohnt, wird auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer erhoben. Diese auch als Spekulationssteuer bezeichnete Steuer ist nur anwendbar, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren erfolgt. Gehört die zu veräußernde Immobilie zum Betriebsvermögen, ist diese so genannte Spekulationsfrist ungültig. Dann fällt die Steuer auf den Entnahmegewinn auch noch nach Ablauf der Frist an.
Eine Ausnahme bildet die Betriebsaufgabe: Im Falle einer Betriebsaufgabe oder -veräußerung ist eine begünstigte Behandlung des Veräußerungsgewinns bei der Einkommensteuerberechnung möglich. Hier gibt es einen Freibetrag von 45.000 Euro nach § 16 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Dabei darf der Steuerpflichtige nicht jünger als 55 Jahre oder arbeitsunfähig sein. Wenn der Veräußerungsgewinn zu den außerordentlichen Einkünften gehört, ist zudem ein Sondersteuersatz nach § 34 EStG anwendbar. Teileinkünfte hingegen gibt es bei der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften, die im Betriebsvermögen gehalten werden.
Der Verkäufer muss den Vorsteuerabzug bei vermieteten Grundstücken und Gewerbeimmobilien korrigieren. Dies gilt nur, wenn der Käufer den Mietvertrag nicht fortsetzt. Andernfalls wird keine Erstattung gewährt. Der Umsatz ist hingegen steuerbar, wenn die Vermietung beendet wird – was bedeuten kann, dass der Verkäufer die Vorsteuer geltend machen kann. Daher ist die Beendigung des Mietvertrags für Verkäufer eventuell von Vorteil. Allerdings muss die Option für die Umsatzsteuer dann schon im Kaufvertrag angegeben werden.
Lassen Sie sich vor dem Verkauf beraten!
Immobilieneigentümer in Brandenburg sollten sich vor dem Verkauf von einem Steuerfachmann beraten lassen. Durch Planung und eine kluge Verkaufsstrategie lassen sich Steuern vermeiden. Es wird plötzlich einfach, Gewerbeimmobilien zu vermieten und zu verkaufen.
Gewerbliche Immobilie verkaufen – und danach anmieten
Sie können auch Gewerbeimmobilien verkaufen und sie zurückmieten, ähnlich wie bei der sogenannten Immobilienrente. Wichtig ist dann aber, dass in der Vereinbarung ein Nutzungsrecht gegen Entgelt festgelegt wird. Dieses Recht kann auf Lebenszeit oder für eine begrenzte Zeit gelten. Der Teilverkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses ist eine gute Möglichkeit, die Kontrolle über Ihre Immobilie zu behalten. Sie haben das Recht, es zu renovieren, umzugestalten oder sogar zu vermieten. Sie haben das Recht, jeden Teil der Immobilie, den Sie verkaufen, jederzeit zurückzukaufen. Der aktuelle Wert der Immobilie wird neu berechnet. Sie zahlen dann den Betrag Ihres prozentualen Anteils. Der Erlös einer Immobilie, die nach dem Tod oder der Geschäftsunfähigkeit des Eigentümers verkauft wird, wird unter den Teilkäufern und den Erben entsprechend ihren Eigentumsanteilen aufgeteilt. Eine Wertsteigerung der Immobilie ist in der Regel eine Win-Win-Situation für beide Seiten. Die Miteigentümer stellen hierbei oft den Makler.
Zusammenfassung
Ein Grundstück gilt als gewerblich, wenn es zu mindestens 80 Prozent für öffentliche und betriebliche Zwecke genutzt wird. Für die Berechnung des Verkehrswerts von Gewerbeimmobilien wird der Ertragswert herangezogen. Bei der Veräußerung können auch Gewerbesteuer und Spekulationssteuer anfallen. Sie können Gewerbeimmobilien in Brandenburg ähnlich der Immobilienrente auch verkaufen und zurückmieten.