Haus verkaufen trotz laufendem Kredit

18. April 2017 | René Lindelaub

Der Kredit läuft – Kann ich trotzdem meine Immobilie verkaufen?

Vorfälligkeitsentschädigung an Bank zahlen

Wenn das Schicksal zuschlägt kann es sein, dass ein Hausverkauf notwendig wird, obwohl die Hausfinanzierung noch eine Weile läuft. Der Tod, die Notwendigkeit eines Umzugs oder eine Scheidung kann für eine solche Situation ursächlich sein. In diesen Fällen können hohe Kosten entstehen, weil eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.
Hierzu gibt es aber Alternativen, mit denen Hausbesitzer deutlich besser fahren. Eine Variante ist z.B. die Darlehensübernahme durch den Käufer des Hauses oder als ungewöhnlichere Lösung ein Immobilientausch. Sollte der Eigentümer Im Vertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung entdecken, ist dies ebenfalls ein eleganter Ausweg.

Ist der Hausverkauf möglich?

Wird eine Immobilie verkauft, obwohl der Darlehensvertrag noch läuft, gibt es in der Regel drei Möglichkeiten, die Angelegenheit zu lösen:

  1. Befindet sich die Vertragslaufzeit noch in der Zinsfestschreibungszeit, so kann der Kredit gekündigt werden. Allerdings muss der Kreditnehmer dann eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
  2. Möchte der Immobilienbesitzer ein neues Wohnobjekt erwerben, kann das Objekt im Darlehensvertrag einfach ausgetauscht werden. Hierzu ist allerdings die Zustimmung des Kreditinstitutes Voraussetzung. Der Vertrag als solcher bleibt in diesem Fall einfach bestehen.
  3. Muss bei einem Verkauf des Hauses der neue Besitzer ebenfalls finanzieren, kann dieser auch das Darlehen des Vorbesitzers übernehmen. Dieses Vorgehen wird als „Umschuldung“ bezeichnet.

Wann muss die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden?

Die Vorfälligkeitsentschädigung muss in Fällen gezahlt werden, in denen das Darlehen noch innerhalb der Zinsfestschreibungszeit zurückgeführt werden muss. Kreditverträge beinhalten oft einen Zeitraum, in denen ein fester Zinssatz zugesichert wird. Es handelt sich demnach um Rückführungen innerhalb dieses Zeitraumes.

In welcher Höhe wird die Vorfälligkeitsentschädigung festgesetzt?

Immobilienkredit übertragenWie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt hängt davon ab, wie hoch die Darlehenssumme ist, von der Restdauer der Festschreibungszeit und von der Höhe des Zinssatzes. Der genaue Betrag wird vom Kreditinstitut berechnet. Wer schon vorher eine ungefähre Richtung möchte, kann sich eines der im Netz verfügbaren Vorfälligkeitsentschädigungsrechnern bedienen.

In manchen Fällen kann eine Kündigung des Kredites vermieden werden, sofern das kreditgebende Institut damit einverstanden ist, das Immobilienobjekt auszutauschen. Ersteht der Immobilienbesitzer ein neues Haus, kann dieses als Objekt im bestehenden Kreditvertrag eingesetzt werden. Ein bisschen Glück ist erforderlich, wenn man die Vorfälligkeitsentschädigung durch einen Fehler in der Widerrufsbelehrung umgehen möchte. Ab und zu kommt dies aber vor.

Wo kann man die Widerrufsbelehrung rechtlich prüfen lassen?

  • durch den Verbraucherschutz
  • beim Fachanwalt für Kapitalrecht
  • der Darlehensnehmer selbst kann die Überprüfung durchführen

Was muss bei einer Prüfung beachtet werden?

  • ist die Widerrufsbelehrung inhaltlich vollständig?
  • Kann der Darlehensnehmer die Belehrung nachvollziehen?
  • Wurden die entsprechenden Formatierungen eingehalten?

Kann die Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden?

Ist die Bank einverstanden, so kann der neue Hauseigentümer den Darlehensvertrag des Vorgängers übernehmen. So wird die Vorfälligkeitsentschädigung umgangen. Allerdings ist dieses Vorgehen nur möglich, wenn der Immobilienkäufer liquide ist und das Kreditinstitut einverstanden ist.

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Kategorie:  Allgemein