Mängelhaftung – Was Immobilienverkäufer wissen müssen

Mängelhaftung beim Immobilienverkauf

Der Schornsteinfeger hatte es bereits angesprochen. Die Balken im Dach werden langsam morsch und müssen in den nächsten Jahren erneuert werden. Der Verkäufer weiß genau, dass dieser Umstand den Kaufpreis ordentlich drücken wird. Doch er täte gut daran mit offenen Karten zu spielen, denn verschweigt er den Mangel, so besteht die hohe Wahrscheinlichkeit, dass er später deutlich mehr zahlen muss.

Beim Verkauf einer Immobilie besteht in Deutschland grundsätzlich die Pflicht, diese frei von Mängeln an den Käufer zu übergeben. Hierbei geht es zum einen um Sachmängel, zum anderen aber auch um Rechtsmängel. Ein Sachmangel liegt vor, wenn zum Beispiel eine zu Wohnzwecken gekaufte Immobilie aufgrund eines Schadens am Dach unbewohnbar ist. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn etwa einem Mieter im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eingetragen und somit die wohnwirtschaftliche Nutzung durch den Käufer unmöglich ist.

Juristische Folgen

Hat ein Verkäufer einen Mangel verschwiegen, so greift § 437 Nr.1 BGB und der Käufer hat das Recht auf Nacherfüllung. Bei solchen versteckten Mängeln muss also der Verkäufer den Mangel nachträglich beseitigen. Kommt der Verkäufer dieser Verpflichtung nicht nach, so hat der Käufer das Recht vom Kauf zurückzutreten (§ 440 BGB) oder den Kaufpreis zu mindern (§441 BGB).

Dies gilt nicht für Mängel, die für den Käufer offen ersichtlich waren. Hier wird davon ausgegangen, dass der Käufer die Immobilie wissentlich mit diesem Mangel gekauft hat.

Schutz des Immobilienverkäufers vor der Mängelhaftung

Aber auch wenn ein Verkäufer von einem Mangel nicht weiß kann er in der Haftung hierfür stehen. Von solchen nicht bekannten Mängeln kann sich der Verkäufer, durch bestimmte Klauseln im Vertrag, freimachen. 

Fazit

Es ist also nicht schlau bekannte Mängel zu verschweigen. Die bessere Option ist, sie im Kaufvertrag schriftlich festzuhalten und sich so vor einer Inanspruchnahme zu einem späteren Zeitpunkt zu schützen. Aus diesem Grund ist auch eine Bewertung der Immobilie durch einen Experten zu empfehlen. So erfährt der Eigentümer nicht nur den realen Wert seiner Immobilie, er erhält auch eine Liste aller Mängel, die er dann im Kaufvertrag festhalten kann. 

Beim Immobilienkauf verjähren etwaige Ansprüche des Käufers nach 5 Jahren. Verkäufer müssen also nicht befürchten noch viele Jahre später für auftretende Schäden in Haftung genommen zu werden.

Sie haben Fragen zu professionellen Gutachten oder wünschen sich Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns. Wir helfen gerne weiter.

  11. Mai 2020
  von: René Lindelaub
  Kategorie: Allgemein